A decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça representa uma inflexão relevante na interpretação do artigo 62 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Ao afastar a possibilidade de purga da mora quando há comportamento reiterado de atraso por parte do locatário, o colegiado consolida um entendimento que prestigia a boa-fé objetiva em detrimento de uma leitura puramente literal do instituto. Para advogados que atuam em contencioso cível e imobiliário, o precedente exige recalibragem imediata de estratégias processuais, tanto na defesa de locadores quanto na de locatários.
O risco: advogados que ainda orientam clientes locatários a “quitar e repetir” o ciclo de inadimplência podem expor seus escritórios a responsabilização por má orientação técnica. A oportunidade: dominar a tese da reiteração da mora como fundamento de rescisão contratual abre espaço para consultoria estratégica de alto valor agregado a locadores, fundos imobiliários e administradoras.
O caso analisado envolvia um locatário que, de forma sistemática, atrasava o pagamento dos aluguéis e só regularizava o débito após o ajuizamento da ação de despejo, valendo-se da purga da mora como mecanismo recorrente para evitar a rescisão contratual. O STJ entendeu que essa prática, ainda que formalmente amparada pela lei, configura abuso de direito e violação à boa-fé contratual, autorizando o despejo mesmo com o pagamento integral do débito cobrado inicialmente.
A relatoria destacou que a purga da mora foi concebida como instrumento de proteção ao locatário eventualmente inadimplente, não como ferramenta para perpetuar um padrão de descumprimento contratual. Trata-se, portanto, de uma releitura funcional do instituto, alinhada aos princípios da função social do contrato e da vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium).
A Corte se apoiou em três pilares centrais:
1. Boa-fé objetiva (art. 422, CC): o comportamento contratual deve ser pautado pela lealdade e cooperação entre as partes, o que é incompatível com atrasos sistemáticos seguidos de purgas pontuais.
2. Vedação ao abuso de direito (art. 187, CC): o exercício de um direito legítimo — pagar a dívida e evitar o despejo — pode se tornar abusivo quando reiterado com o propósito de contornar a rescisão contratual.
3. Função social do contrato locatício: a estabilidade das relações locatícias depende da previsibilidade do cumprimento das obrigações, sob pena de comprometer a segurança jurídica de locadores e o próprio mercado imobiliário.
Para advogados que atuam em contencioso cível, especialmente em ações de despejo, o precedente exige a construção de teses probatórias mais robustas. Não basta comprovar o inadimplemento pontual: será necessário demonstrar o padrão de reiteração, com documentação histórica de atrasos, notificações extrajudiciais anteriores e o número de purgas já realizadas ao longo da relação contratual.
Isso representa uma mudança de paradigma na instrução processual. O advogado que representa o locador deve, desde a petição inicial, apresentar um histórico consolidado de inadimplência, e não apenas o débito atual. Já o advogado que representa o locatário precisa orientar seu cliente sobre os riscos reais de uma purga “de repetição”, que já não garante automaticamente a manutenção do contrato.
O precedente também abre espaço para atuação preventiva. Escritórios que assessoram locadores institucionais, administradoras de imóveis e fundos de investimento imobiliário podem estruturar cláusulas contratuais mais específicas sobre reiteração de mora, prazos de tolerância e mecanismos de notificação, reduzindo a judicialização e fortalecendo a posição do locador em eventual litígio.
Essa atuação híbrida — contencioso qualificado somado à consultoria contratual preventiva — é justamente o tipo de especialização que diferencia o advogado generalista do especialista capaz de cobrar honorários mais elevados. A tese da reiteração da mora dialoga diretamente com institutos de responsabilidade contratual, inadimplemento e boa-fé objetiva, temas centrais para quem deseja se posicionar como referência em contencioso estratégico.
O mercado jurídico está cada vez mais seletivo quanto à profundidade técnica exigida em áreas como responsabilidade contratual, direito imobiliário e contencioso cível estratégico. Decisões como esta do STJ demonstram que o domínio da doutrina contratual clássica — boa-fé, função social, abuso de direito — continua sendo o diferencial competitivo mais relevante, mesmo em um cenário de crescente tecnicismo processual.
Advogados com 2 a 8 anos de OAB que desejam ampliar sua atuação em contencioso de alta complexidade e justificar honorários mais elevados precisam aprofundar exatamente esses fundamentos: a teoria geral da responsabilidade contratual, os limites do exercício de direitos subjetivos e a aplicação prática desses conceitos em litígios reais.
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1. A purga da mora deixou de ser um direito automático e passou a exigir análise do histórico contratual completo, não apenas do débito pontual em discussão.
2. A instrução probatória em ações de despejo ganha nova camada de complexidade, exigindo comprovação documental de reiteração de inadimplência.
3. Contratos de locação bem redigidos, com cláusulas específicas sobre reincidência de mora, tendem a fortalecer significativamente a posição do locador em juízo.
4. A tese da boa-fé objetiva aplicada ao inadimplemento contratual se consolida como ferramenta transversal, útil também em outros contratos de trato sucessivo.
5. Advogados que dominam a interseção entre direito contratual clássico e contencioso estratégico têm maior poder de precificação de seus serviços.
É o mecanismo previsto no artigo 62 da Lei 8.245/1991 que permite ao locatário evitar o despejo mediante o pagamento integral do débito, dos encargos e das custas processuais, desde que a ação esteja fundada exclusivamente em inadimplemento.
Porque o locatário apresentava padrão reiterado de atraso, utilizando a purga como expediente recorrente para evitar a rescisão, comportamento considerado incompatível com a boa-fé objetiva e caracterizado como abuso de direito.
Não. A decisão se aplica especificamente a casos de reiteração comprovada de inadimplência, não a atrasos isolados ou eventuais, que continuam autorizando a purga da mora nos termos legais.
É fundamental reunir prova documental do histórico de pagamentos, notificações anteriores e eventuais purgas já realizadas, construindo uma narrativa processual que evidencie o padrão de descumprimento contratual.
Sim, os fundamentos de boa-fé objetiva e vedação ao abuso de direito são princípios gerais de direito contratual, aplicáveis a diversas relações de trato sucessivo além da locação imobiliária.
Acesse a lei relacionada em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm
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Este artigo teve a curadoria do time da Galícia Educação e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir de seu conteúdo original em https://www.conjur.com.br/2026-jul-04/pagamento-da-divida-que-motivou-acao-de-despejo-nao-impede-rescisao-por-atrasos-durante-o-processo/.
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