No universo do direito imobiliário, um tema que gera discussões e preocupações é a utilização dos chamados “contratos de gaveta”. Esta prática refere-se a acordos de compra e venda de imóveis que não são devidamente registrados em cartório, gerando uma série de implicações e riscos tanto para vendedores quanto para compradores de imóveis. A seguir, exploraremos os aspectos jurídicos deste tipo de contrato e as suas consequências.
Os contratos de gaveta são documentos de compra e venda que as partes celebram sem realizar o respectivo registro em cartório. Na prática, isso significa que, do ponto de vista legal, a propriedade do imóvel não é transferida para o comprador, permanecendo registrada em nome do vendedor ou de outro proprietário anterior.
Existem diversas razões pelas quais as partes optam por utilizar contratos de gaveta. Muitas vezes, essa prática é adotada para evitar despesas administrativas como os custos com cartório e impostos sobre transmissão de propriedade. Em alguns casos, pode ocorrer quando o imóvel comprado ainda está financiado, e o vendedor quer transferi-lo sem quitação da dívida.
A principal desvantagem dos contratos de gaveta é a insegurança jurídica. Como o imóvel ainda consta em nome do vendedor, o comprador fica vulnerável a diversos riscos. Por exemplo, o vendedor pode enfrentar problemas financeiros, como dívidas, que levem à penhora do imóvel. Além disso, a morte do vendedor pode complicar a situação, principalmente se os herdeiros não estiverem de acordo com a venda.
Em termos legais, a falta de registro do contrato implica que, perante a lei, a propriedade do bem não foi alterada. Segundo o Código Civil, apenas o registro no cartório de imóveis é capaz de comprovar a transferência da propriedade. Isso significa que qualquer tentativa do comprador de reivindicar direitos sobre o imóvel pode ser limitada por esta falta de formalização.
No âmbito jurisprudencial, os tribunais brasileiros tendem a reconhecer direitos ao comprador informal em casos onde há boa-fé clara por parte do comprador e posse mansa e pacífica, desde que certas condições sejam atendidas, como uma ação judicial buscando a adjudicação compulsória do imóvel, exigindo a comprovação do pagamento do preço do bem.
A melhor maneira de evitar os desafios e riscos associados a contratos de gaveta é proceder com o registro formal da transação. Isso implica o pagamento das taxas de cartório e tributos envolvidos na transmissão. Orientação jurídica especializada pode também auxiliar na identificação de possíveis complicações antes que o contrato informal seja celebrado.
Existem alternativas para quem deseja formalizar uma compra de imóvel quando a quitação total não é possível imediatamente:
1. Contrato de Compra e Venda com Cláusula de Alienação Fiduciária: Este método permite que o financiamento seja regularizado em nome do comprador, garantindo assim a transição legal da propriedade ao final do pagamento.
2. Instrumento de Promessa de Compra e Venda: Trata-se de um pacto que estipula a venda sob condições pré-definidas, registrado em cartório, oferecendo maior segurança.
Os contratos de gaveta, embora pareçam uma solução prática para evitar algumas formalidades e custos, carregam uma série de riscos significativos que podem culminar em disputas jurídicas complexas. Compreender completamente os riscos e as alternativas viáveis é crucial para garantir transações imobiliárias seguras e proteger os interesses de todos os envolvidos.
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