A preservação da atividade empresarial e a proteção do fundo de comércio constituem pilares fundamentais no Direito Imobiliário e Empresarial brasileiro. Dentro desse espectro, a ação renovatória de locação comercial surge como um instrumento vital para garantir a estabilidade dos negócios. No entanto, um dos pontos de maior fricção e complexidade técnica reside na fixação do novo valor do aluguel.
Diferente de outras demandas cíveis onde o pedido inicial delimita estritamente a atuação jurisdicional, a renovatória possui particularidades processuais que desafiam o entendimento clássico do princípio da adstrição ou congruência. A compreensão dessas nuances é o que separa uma atuação advocatícia mediana de uma estratégia jurídica de excelência.
A Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, estabeleceu mecanismos robustos para proteger o locatário comerciante. O legislador reconheceu que o empresário, ao longo do tempo, agrega valor ao imóvel locado através da criação de clientela, investimentos em infraestrutura e consolidação da marca naquele ponto geográfico. Esse valor imaterial, denominado fundo de comércio, merece tutela jurídica contra a retomada arbitrária pelo locador.
A ação renovatória, prevista nos artigos 51 e seguintes da referida lei, não visa apenas a prorrogação temporal do contrato. Ela possui uma natureza dúplice implícita: ao mesmo tempo em que pleiteia a manutenção do vínculo, discute-se a adequação das condições financeiras, especificamente o valor do aluguel, para que este reflita a realidade atual do mercado.
Para que o advogado obtenha êxito no pleito renovatório, não basta demonstrar o cumprimento dos requisitos temporais — contrato escrito, prazo determinado de cinco anos e exploração do mesmo ramo há três anos. É necessário mergulhar na complexa equação econômica que regerá o novo período contratual. O domínio sobre as cláusulas e as responsabilidades assumidas pelas partes é crucial. Nesse sentido, aprofundar-se em temas correlatos através de uma Certificação Profissional em Responsabilidade Contratual permite ao profissional antever riscos e blindar o contrato contra interpretações desfavoráveis.
No Direito Processual Civil clássico, vigora o princípio da adstrição ou congruência, consubstanciado nos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil (CPC). Segundo essa regra, o juiz deve decidir a lide nos limites em que foi proposta, sendo-lhe vedado proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.
Em tese, se um autor pede “X”, o juiz não poderia conceder “X + 1”. Se isso ocorresse, estaríamos diante de uma sentença ultra petita, passível de nulidade ou reforma. Contudo, quando transpomos essa lógica para a ação renovatória de locação, a aplicação rígida desse princípio encontra barreiras na própria finalidade da norma inquilinária.
A fixação do aluguel na renovatória não é um fim em si mesmo, mas um requisito para a continuidade da relação jurídica. O objetivo da lei é garantir que a renovação ocorra por um “valor justo de mercado”. O mercado imobiliário é dinâmico, flutuante e técnico. Nem o locatário (autor), ao propor a renovação e ofertar um valor, nem o locador (réu), ao contestar e pedir um valor maior, possuem a palavra final sobre o quanto aquele imóvel efetivamente vale naquele momento histórico.
A jurisprudência e a doutrina especializada consolidaram o entendimento de que, nas ações renovatórias, o pedido de fixação de aluguel formulado na petição inicial (pelo locatário) ou na contestação (pelo locador) possui caráter meramente estimativo. As partes apresentam suas propostas baseadas em avaliações unilaterais ou percepções subjetivas de valor.
Se o magistrado ficasse adstrito a esses valores, poderia ser forçado a homologar um aluguel defasado ou excessivo, gerando enriquecimento sem causa para uma das partes e desequilíbrio econômico-financeiro do contrato. Portanto, admite-se que o valor final fixado na sentença possa ser superior ao ofertado pelo autor ou até mesmo diferente do pleiteado pelo réu, sem que isso configure vício de julgamento.
O elemento central que permite essa flexibilização do princípio da congruência é a prova pericial. Na ação renovatória, a perícia não é apenas um meio de prova; é a bússola que guia a decisão judicial para a realidade de mercado.
Quando o perito judicial, um profissional equidistante das partes e de confiança do juízo, apresenta um laudo técnico avaliando o imóvel, ele utiliza metodologias consagradas (como o método comparativo direto de dados de mercado) para chegar ao valor locativo real.
Se o perito conclui que o valor de mercado é superior ao que o locatário ofereceu na inicial, o juiz tem o dever de fixar o aluguel nesse patamar apurado, mesmo que o locador não tenha feito um pedido contraposto formal ou específico naquele exato valor. A busca aqui é pela verdade real do valor locativo. O magistrado, ao adotar o valor do laudo pericial, está cumprindo o mandamento legal de ajustar o contrato à realidade econômica, garantindo a comutatividade das obrigações.
É fundamental que o advogado compreenda a distinção técnica: fixar o aluguel com base na perícia, acima do pedido inicial, não é julgar ultra petita. A decisão ultra petita ocorre quando o juiz concede algo além do pedido sem base legal ou fática. Na renovatória, o “pedido” implícito e abrangente é a renovação pelo valor de mercado.
O pedido específico de “R$ 10.000,00 mensais” é interpretado como “o valor de mercado, que estimo ser R$ 10.000,00”. Se o mercado diz que é R$ 12.000,00, a concessão desse valor está dentro do espectro do pedido genérico de ajuste ao mercado. Essa interpretação protege a integridade do sistema locatício, evitando que locatários proponham valores irrisórios apenas para travar a pauta ou que locadores exijam montantes exorbitantes para inviabilizar a renovação.
Para o advogado que defende o locador, a contestação na ação renovatória é o momento crucial. Embora a jurisprudência permita a fixação do aluguel com base na perícia independentemente do pedido estrito, a ausência de impugnação específica pode gerar presunções indesejadas.
O artigo 72 da Lei do Inquilinato estabelece que a contestação do locador, além de defesa de mérito ou processual, pode trazer uma contraproposta de aluguel. É vital que essa contraproposta seja fundamentada, preferencialmente acompanhada de laudos de assistentes técnicos ou pareceres de mercado.
Por outro lado, para o advogado do locatário, a petição inicial deve ser instruída com uma proposta séria. Ofertas muito distantes da realidade podem sucumbir diante da perícia e resultar em uma renovação custosa, somada aos ônus sucumbenciais que incidirão sobre a diferença entre o valor ofertado e o valor fixado.
A gestão do processo exige, portanto, não apenas conhecimento da lei, mas uma visão estratégica sobre responsabilidade civil e contratual. Erros na condução podem resultar em perdas financeiras significativas para o cliente. O estudo contínuo é a única via para a segurança técnica. Uma excelente forma de aprimorar essa competência é através da Certificação Profissional em Responsabilidade Contratual, que oferece ferramentas para lidar com as obrigações decorrentes desses vínculos jurídicos complexos.
A admissão da fixação do aluguel com base na prova pericial, superando os limites numéricos dos pedidos das partes, reflete o princípio da instrumentalidade das formas. O processo não é um fim em si mesmo, mas um instrumento para a pacificação social e a realização do direito material.
Ao permitir que o valor justo prevaleça sobre o formalismo do pedido, o Poder Judiciário evita a propositura de novas demandas. Se o juiz fosse obrigado a fixar um valor defasado apenas para respeitar o pedido inicial, o locador teria que ajuizar, no dia seguinte, uma ação revisional de aluguel para corrigir a distorção. Isso atentaria contra a economia processual e a celeridade da justiça.
Portanto, a sentença que acolhe o valor apurado pelo perito, ainda que superior à oferta inicial do inquilino, resolve integralmente a lide, estabilizando a relação locatícia pelos próximos cinco anos (via de regra) e reduzindo o litígio.
Embora flexível, essa possibilidade não é irrestrita. Para que o juiz possa fixar o aluguel acima do pedido inicial com base na perícia, é necessário que:
1. Exista contraditório pleno: As partes devem ter tido a oportunidade de acompanhar a perícia, apresentar quesitos e manifestar-se sobre o laudo.
2. Fundamentação idônea: O laudo pericial deve ser robusto, técnico e justificado, e a sentença deve explicar por que acolheu as conclusões do perito em detrimento das propostas das partes.
3. Pedido de arbitramento: É recomendável que, na contestação, o locador manifeste discordância com o valor ofertado e requeira o arbitramento judicial ou a perícia, ainda que não precise acertar o valor exato no pedido.
A ação renovatória de locação é um campo onde o Direito Processual e o Direito Material se entrelaçam com a economia. A fixação do aluguel não deve ser vista sob a ótica restrita do princípio da congruência aplicável a ações de cobrança simples. O objetivo maior é a preservação do contrato com equilíbrio financeiro.
Advogados atuantes nessa área devem estar preparados para um cenário onde a prova técnica (perícia) assume protagonismo superior à própria vontade declarada nas petições iniciais. A “vitória” na renovatória não é apenas conseguir a renovação, mas consegui-la por um preço que viabilize a operação do locatário e remunere adequadamente o patrimônio do locador.
Entender que o pedido inicial é apenas o ponto de partida, e não o limite intransponível da sentença, é essencial para alinhar as expectativas do cliente e traçar a melhor estratégia processual. O domínio sobre a responsabilidade contratual e as nuances da Lei do Inquilinato é o diferencial que permite ao profissional navegar com segurança nessas águas turbulentas.
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* Natureza da Decisão: A fixação de aluguel em renovatória acima do pedido inicial não viola o princípio da adstrição; trata-se de uma exceção justificada pela busca do justo valor de mercado e equilíbrio contratual.
* Protagonismo da Perícia: Em ações renovatórias e revisionais, o laudo pericial frequentemente se sobrepõe aos pedidos numéricos das partes, servindo como o verdadeiro alicerce da sentença.
* Economia Processual: Permitir o ajuste real do aluguel na renovatória evita a necessidade de ações revisionais subsequentes, promovendo a eficiência do sistema judiciário.
* Estratégia de Defesa: Mesmo que o juiz possa fixar valor acima do pedido, a contestação fundamentada e o acompanhamento técnico da perícia (assistente técnico) são indispensáveis para influenciar a formação do convencimento do juiz.
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