Ordem de Despejo

Motivos Comuns para a Ordem de Despejo

1. Inadimplência: Falta de pagamento dos aluguéis, encargos acessórios, taxas de condomínio, IPTU e outros valores devidos.
2. Descumprimento de Cláusulas Contratuais: Violação de disposições específicas do contrato de locação, como sublocação não autorizada, uso indevido do imóvel, realização de obras sem consentimento do locador, entre outros.
3. Extinção do Contrato: Término do prazo contratual sem renovação ou por denúncia do contrato por qualquer das partes.
4. Necessidade de Reforma ou Demolição: Necessidade de realização de reformas substanciais ou demolição do imóvel, desde que comprovada a urgência.
5. Uso Próprio: Necessidade do imóvel pelo proprietário ou seus familiares para uso próprio, desde que comprovada a legitimidade da necessidade.

Procedimento para a Ordem de Despejo

1. Notificação Extrajudicial: Antes de ingressar com a ação judicial, é recomendável que o locador notifique extrajudicialmente o inquilino, concedendo um prazo para regularização da situação, como pagamento de débitos ou cessação do comportamento inadequado.
2. Ação de Despejo: Caso o inquilino não atenda à notificação, o locador pode ingressar com uma ação de despejo no Juizado Especial Cível (para valores até 40 salários mínimos) ou na Vara Cível competente. A ação deve ser acompanhada de toda a documentação pertinente, como contrato de locação, comprovantes de inadimplência e notificações.
3. Citação do Réu: O inquilino será citado para apresentar defesa no prazo legal (geralmente 15 dias). A citação pode ser realizada pessoalmente ou por meio de publicação oficial, se o réu não for encontrado.
4. Audiência de Conciliação: Em muitos casos, será marcada uma audiência de conciliação, onde as partes serão incentivadas a chegar a um acordo amigável. Se não houver acordo, o processo segue para instrução e julgamento.
5. Decisão Judicial: Após a fase de instrução, onde podem ser apresentadas provas e testemunhas, o juiz proferirá uma sentença. Se a sentença for favorável ao locador, será expedida a ordem de despejo.
6. Cumprimento da Sentença: O cumprimento da ordem de despejo pode incluir a concessão de um prazo para desocupação voluntária (geralmente de 15 dias). Se o inquilino não desocupar o imóvel no prazo concedido, poderá ser realizada a desocupação forçada com o auxílio de oficiais de justiça e, se necessário, força policial.

Exemplo de Petição Inicial para Ação de Despejo por Inadimplência

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da _ Vara Cível da Comarca de _

[Ação de Despejo por Inadimplência]

Autor: [Nome do Locador], [qualificação completa], residente e domiciliado à [endereço], por meio de seu advogado infra-assinado, vem à presença de Vossa Excelência propor a presente

AÇÃO DE DESPEJO POR INADIMPLÊNCIA

em face de [Nome do Inquilino], [qualificação completa], residente e domiciliado à [endereço], pelos seguintes fatos e fundamentos:

1. DOS FATOS
   O autor é proprietário do imóvel situado à [endereço completo], locado ao réu conforme contrato de locação residencial/comercial firmado em [data], com prazo de [prazo do contrato], pelo valor mensal de R$ [valor do aluguel].

O réu deixou de pagar os aluguéis e encargos acessórios desde [data], estando atualmente inadimplente com os seguintes valores:

• Aluguéis vencidos: R$ [valor]
• IPTU: R$ [valor]
• Taxas de condomínio: R$ [valor]
• Multa contratual: R$ [valor]

Apesar de notificado extrajudicialmente em [data], o réu não regularizou os pagamentos devidos.

1. DO DIREITO
   O contrato de locação prevê a possibilidade de rescisão em caso de inadimplência, conforme cláusula [número da cláusula]. A inadimplência é fundamento suficiente para a concessão da ordem de despejo, nos termos do artigo 9º, inciso III, da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).
2. DOS PEDIDOS
   Diante do exposto, requer-se a Vossa Excelência:
   a) A concessão de liminar para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias, nos termos do artigo 59, §1º, da Lei do Inquilinato;
   b) A citação do réu para, querendo, contestar a presente ação, sob pena de revelia;
   c) A procedência da ação, decretando-se o despejo do réu e a desocupação do imóvel;
   d) A condenação do réu ao pagamento dos aluguéis e encargos devidos, devidamente corrigidos e acrescidos de juros e multa contratual;
   e) A condenação do réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Protesta-se pela produção de todas as provas em direito admitidas, especialmente documental, testemunhal e pericial.

Termos em que,
Pede deferimento.

[Local], [Data]

[Assinatura do Advogado]
[Nome do Advogado]
[OAB/UF]

Direitos e Deveres das Partes Envolvidas

1. Locador:
   • Direito de receber os pagamentos devidos pontualmente.
   • Direito de ter o imóvel desocupado em caso de inadimplência ou outro descumprimento contratual.
   • Dever de manter o imóvel em condições adequadas de uso durante o contrato.
2. Inquilino:
   • Direito de usufruir do imóvel conforme o contrato.
   • Direito à notificação prévia em caso de rescisão.
   • Dever de pagar os aluguéis e encargos pontualmente.
   • Dever de conservar o imóvel e utilizá-lo conforme previsto no contrato.

Considerações Finais

A ordem de despejo é uma medida extrema que deve ser utilizada com cautela e apenas após esgotadas todas as tentativas de solução amigável. Tanto locadores quanto inquilinos devem buscar orientação jurídica adequada para garantir que seus direitos sejam respeitados e que o processo ocorra de acordo com a legislação vigente. A Lei do Inquilinato fornece um arcabouço legal detalhado para a proteção dos direitos de ambas as partes, visando um equilíbrio justo na relação locatícia.

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