O direito de propriedade, embora fundamental e garantido constitucionalmente, não é absoluto. Ele encontra limites claros na função social da propriedade e, de forma mais pragmática no cotidiano forense, nas normas de direito de vizinhança estabelecidas pelo Código Civil. Quando uma construção viola regulamentos edilícios ou invade direitos alheios, surge o conflito clássico entre o pleito demolitório e a possibilidade de conservação da obra mediante readequações técnicas.
A solução jurídica para esses conflitos exige do profissional do Direito uma compreensão profunda não apenas das normas materiais do Código Civil, mas, sobretudo, das regras processuais que regem a correlação entre o pedido e a sentença. A demanda demolitória é uma das medidas mais drásticas no ordenamento jurídico civil, pois implica a destruição de valor econômico e material. Por isso, a jurisprudência e a doutrina têm caminhado para soluções que privilegiem a regularização em detrimento da destruição, desde que respeitados os limites da lide.
O cerne da questão reside muitas vezes na formulação da petição inicial e na interpretação do pedido pelo magistrado. A rigidez do princípio da congruência ou adstrição, previsto nos artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil (CPC), dita que o juiz não pode decidir aquém (citra petita), fora (extra petita) ou além (ultra petita) do que foi postulado. No entanto, a dinâmica das obras irregulares nem sempre permite uma solução binária de “manter ou demolir”, exigindo nuances que testam a habilidade técnica do advogado.
O princípio da congruência é a baliza que garante a segurança jurídica e o contraditório, assegurando que o réu se defenda exatamente daquilo que está sendo pleiteado. Em ações que visam combater obras irregulares, como a ação de nunciação de obra nova ou a ação demolitória propriamente dita, o pedido costuma ser focado no desfazimento da construção. Contudo, surge a problemática processual quando a perícia técnica aponta que a irregularidade pode ser sanada sem a necessidade de demolição total.
Se o autor da ação formulou um pedido estrito e fechado exclusivamente pela demolição, uma sentença que determine apenas a readequação (como o fechamento de uma janela irregular ou o recuo de uma parede, mantendo a estrutura principal) poderia, em tese, ser considerada extra petita? A resposta a essa indagação passa pela interpretação lógico-sistemática do pedido. O Superior Tribunal de Justiça e os tribunais estaduais têm flexibilizado esse entendimento, considerando que o pedido de “regularização” está implícito no pedido de “demolição”, visto que quem pode o mais (demolir), pode o menos (readequar).
Entretanto, para evitar nulidades e longos debates recursais, a técnica processual apurada recomenda a formulação de pedidos alternativos ou subsidiários, conforme permite o artigo 326 do CPC. O advogado diligente deve antever que a demolição é a ultima ratio. Portanto, ao elaborar a exordial, é prudente requerer a demolição ou, na impossibilidade ou desproporcionalidade desta, que sejam realizadas as obras necessárias para adequar a construção às normas de postura municipal e aos direitos de vizinhança.
Para compreender a fundo as nuances de como formular esses pedidos e entender a responsabilidade civil decorrente dessas infrações, o estudo aprofundado é essencial. Uma especialização focada na prática pode ser o diferencial. O curso de Pós-Graduação em Prática da Responsabilidade Civil e Tutela dos Danos oferece ferramentas teóricas e práticas para lidar com essas complexidades do direito material e processual.
No plano do direito material, o Código Civil estabelece regras claras sobre o direito de construir nos artigos 1.299 a 1.313. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos. O artigo 1.312 é taxativo ao determinar que todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.
A literalidade do artigo sugere a demolição como consequência direta da ilegalidade. Exemplos comuns incluem a abertura de janelas a menos de metro e meio do terreno vizinho (art. 1.301), o despejo de águas sobre o prédio alheio ou a construção de terraços que devassem a privacidade do vizinho. No entanto, a aplicação do direito contemporâneo é pautada pelos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. A demolição de um prédio inteiro por causa de uma irregularidade sanável seria um desperdício econômico e social injustificável.
Aqui entra o conceito de readequação da obra como substitutivo da demolição. A readequação visa eliminar a nocividade da construção sem destruir o patrimônio. Se uma janela foi aberta irregularmente, a solução pode ser o seu fechamento ou a colocação de elementos que impeçam a visão (como cobogós ou vidros opacos fixos), em vez de demolir a parede inteira. Essa solução atende ao comando legal de cessar a violação ao direito do vizinho, preservando a obra.
As ações que envolvem irregularidades construtivas possuem natureza de obrigação de fazer (ou desfazer). O Código de Processo Civil, em seu artigo 497 e seguintes, confere ao juiz poderes para determinar as medidas necessárias à satisfação da tutela específica. Isso significa que o magistrado deve buscar o resultado prático equivalente ao do adimplemento. Se a demolição se mostra excessivamente onerosa ou tecnicamente inviável, e a readequação não é suficiente para sanar o prejuízo, surge a possibilidade da conversão em perdas e danos.
A conversão em indenização é uma saída jurídica para situações consolidadas onde a demolição causaria um prejuízo desproporcional ao benefício trazido ao autor da ação. O parágrafo único do artigo 1.258 do Código Civil, por exemplo, trata da invasão de solo alheio de boa-fé, permitindo que o construtor adquira a propriedade da parte invadida mediante indenização, se a demolição for excessivamente onerosa.
Essa lógica se estende, por analogia e princípios gerais, às violações de normas de vizinhança. Se a readequação for pleiteada na inicial ou se o pedido for interpretado de forma a abrangê-la, ela deve ser a prioridade antes da conversão em perdas e danos. A indenização é a via secundária, aplicável apenas quando a tutela específica (regularização da obra) não for possível. O profissional deve estar atento para produzir prova pericial robusta que demonstre a viabilidade técnica da readequação, afastando a necessidade de demolição total e evitando a mera compensação financeira se o interesse do cliente for a preservação da privacidade ou sossego.
A decisão entre demolir, readequar ou indenizar raramente é puramente jurídica; ela é fática e técnica. O papel da prova pericial é preponderante. O juiz dependerá do laudo de um engenheiro ou arquiteto para saber se a readequação proposta é segura e eficaz. O advogado deve formular quesitos estratégicos que induzam o perito a avaliar alternativas à destruição da obra.
Quesitos bem elaborados podem demonstrar, por exemplo, que a instalação de um sistema de drenagem resolve o problema de infiltração sem precisar derrubar um muro de arrimo, ou que a modificação da inclinação de um telhado cessa o gotejamento no imóvel vizinho. É fundamental que a defesa, ao contestar uma ação demolitória, traga essas opções de readequação para os autos, preferencialmente acompanhadas de pareceres técnicos assistentes.
Isso reforça a tese de defesa baseada na função social da propriedade e na vedação ao abuso de direito. O vizinho que exige a demolição total quando uma simples reforma resolveria o problema pode estar agindo em abuso de direito (art. 187 do CC), utilizando o processo como instrumento de vingança ou emulação, o que é rechaçado pelo ordenamento jurídico.
Na fase de cumprimento de sentença, a definição clara entre demolição e readequação ganha contornos dramáticos. Se a sentença transitada em julgado determinou a “regularização da obra”, abre-se um leque de possibilidades executivas. O executado pode ser intimado a apresentar um projeto de readequação aprovado pelos órgãos municipais.
Caso o executado se mantenha inerte, o exequente pode requerer que a obrigação seja cumprida por terceiro às custas do devedor (art. 817 do CPC). Nesse cenário, a definição prévia de que a readequação é possível e suficiente evita que o credor inicie atos de demolição por conta própria, o que poderia gerar responsabilidade civil inversa.
É vital que o título executivo judicial seja preciso. Se a sentença for omissa quanto à alternativa de readequação, e determinar apenas a demolição, a parte prejudicada deve opor embargos de declaração imediatamente para sanar a obscuridade, sob pena de preclusão e da imutabilidade da coisa julgada forçar uma destruição desnecessária. O domínio sobre a Prática da Responsabilidade Civil e Tutela dos Danos capacita o advogado a atuar preventivamente nessas situações, garantindo que a tutela jurisdicional seja efetiva e justa.
A substituição da demolição pela readequação da obra é uma tendência consolidada que reflete a evolução do Direito Civil e Processual Civil rumo a soluções mais eficientes e menos destrutivas. No entanto, a viabilidade dessa substituição depende intrinsecamente da estratégia processual adotada, especialmente no que tange à formulação dos pedidos na petição inicial e à instrução probatória. O princípio da congruência impõe limites, mas a interpretação sistemática e o princípio da conservação da obra oferecem margem para a defesa da propriedade, desde que respeitados os direitos de vizinhança. Cabe ao operador do direito manejar esses institutos com técnica apurada para alcançar o equilíbrio entre a legalidade urbanística e a preservação econômica.
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