A gestão do patrimônio imobiliário estatal atravessa uma mudança de paradigma significativa no ordenamento jurídico brasileiro. Tradicionalmente, a existência de qualquer pendência judicial sobre um bem público era vista como um óbice intransponível para sua alienação. A lógica burocrática imperava: aguardava-se o trânsito em julgado, muitas vezes por décadas, enquanto o ativo se depreciava e gerava custos de manutenção ao erário.
No entanto, a moderna advocacia pública e o Direito Administrativo contemporâneo têm adotado uma postura orientada pela eficiência e pela análise econômica do Direito. O foco desloca-se da impossibilidade jurídica para a viabilidade econômica, pautada na correta alocação de riscos. A venda de imóveis públicos “sub judice” deixa de ser um tabu para se tornar uma operação estruturada, onde a incerteza jurídica é precificada e transferida contratualmente ao particular.
Essa transição exige do operador do Direito uma compreensão profunda não apenas das normas de licitação, mas, sobretudo, da teoria geral dos contratos e da responsabilidade civil. Compreender como redigir e interpretar cláusulas de assunção de risco é hoje uma competência indispensável para advogados que atuam na interface entre o setor público e o privado, bem como para gestores públicos.
A base para a alienação de bens litigiosos reside na autonomia da vontade e na capacidade da Administração Pública de celebrar negócios jurídicos que atendam ao interesse público primário. O interesse público, neste contexto, não é a manutenção estática da propriedade, mas a liquidez do ativo e a desoneração do Estado quanto aos custos de guarda e conservação.
A Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB), especialmente após as alterações promovidas pela Lei nº 13.655/2018, trouxe maior segurança para essas operações. O artigo 20 da LINDB veda decisões baseadas em valores jurídicos abstratos sem considerar as consequências práticas da decisão. Manter um imóvel parado por anos, gerando despesa, sob o pretexto abstrato de “prudência”, afronta a eficiência administrativa.
Além disso, a Nova Lei de Licitações e Contratos Administrativos (Lei nº 14.133/2021) institucionalizou a figura da matriz de riscos. O artigo 22 da referida lei estabelece que o edital poderá contemplar matriz de alocação de riscos entre a Administração e o contratado. Embora o dispositivo seja frequentemente associado a obras e serviços, sua “ratio essendi” aplica-se perfeitamente à alienação de ativos. A lei permite que a álea, inclusive a decorrente de fatos supervenientes ou conhecidos (como um litígio existente), seja atribuída a uma das partes, desde que haja equilíbrio econômico-financeiro inicial ajustado a essa realidade.
A operação de venda de um imóvel em litígio não difere, em sua essência obrigacional, da venda de um “direito litigioso” ou de um bem com vício conhecido, institutos já familiares ao Direito Civil. O ponto central é a transformação da incerteza jurídica em uma variável econômica. Não se trata de vender o imóvel ignorando a ação judicial, mas de vender o imóvel *com* o risco da ação judicial inerente ao negócio.
Neste cenário, o contrato administrativo atua como o instrumento de distribuição objetiva desses riscos. A cláusula de repartição de riscos deve ser expressa e clara. Ela estipula que o adquirente (particular) tem plena ciência da existência da disputa judicial e assume, voluntariamente, os riscos do desfecho do processo. Em contrapartida, o preço do imóvel sofre um deságio, ou seja, um desconto proporcional ao risco assumido.
Para o advogado que assessora investidores ou a própria Administração, dominar a técnica contratual é vital. É necessário ir além do básico e entender as nuances da responsabilidade e das obrigações. Nesse sentido, aprofundar-se através de uma Certificação Profissional em Responsabilidade Contratual permite ao profissional desenhar cláusulas que blindem seu cliente contra interpretações equivocadas de desequilíbrio contratual futuro.
Se o particular assume o risco e vence a demanda judicial (ou se o Estado vence e consolida a propriedade transferida), o lucro obtido (a diferença entre o valor pago com deságio e o valor de mercado) é a remuneração pelo risco assumido. Por outro lado, se a decisão judicial for desfavorável e a propriedade for perdida, o particular não pode, via de regra, pleitear indenização contra o Estado, pois a álea já estava prevista e absorvida no preço reduzido da aquisição.
A validade da transferência do risco depende intrinsecamente da qualidade da informação prestada. A Administração Pública tem o dever inafastável, decorrente da boa-fé objetiva e dos princípios da publicidade e moralidade, de expor detalhadamente a situação jurídica do imóvel. O edital de licitação ou o instrumento de alienação deve conter um “disclosure” completo.
Isso significa fornecer não apenas o número do processo, mas relatórios circunstanciados sobre a probabilidade de perda, as teses jurídicas em disputa e as possíveis consequências de uma sentença desfavorável. Se a Administração omitir uma informação relevante — por exemplo, uma liminar não citada ou um vício de origem na matrícula desconhecido pelo comprador mas conhecido pelo ente público — a cláusula de transferência de risco pode ser anulada.
A assunção de riscos pelo particular pressupõe um consentimento informado. O investidor privado realiza sua “due diligence” baseada nos dados fornecidos. Se os dados são falhos por dolo ou culpa grave da Administração, rompe-se a lógica da alocação objetiva, atraindo a responsabilidade civil do Estado. Portanto, a transparência não é apenas um requisito ético, mas um pressuposto de validade econômica e jurídica do negócio.
A adoção desse modelo de negócio traz benefícios tangíveis para o setor público. O primeiro e mais evidente é a arrecadação imediata. Recursos que estariam imobilizados em “tijolos” disputados judicialmente ingressam nos cofres públicos, podendo ser reinvestidos em políticas públicas prioritárias como saúde, educação ou infraestrutura.
Além do aspecto financeiro, há a redução do custo operacional. A gestão de imóveis vazios ou ocupados irregularmente demanda vigilância, manutenção e defesa judicial constante. Ao alienar o bem com o litígio, o Estado transfere também o ônus da defesa possessória ou dominial indireta para o particular interessado, que passará a atuar como assistente ou sucessor processual, dependendo da estratégia adotada.
Outro ponto relevante é a regularização urbana. Muitas vezes, o particular que adquire o imóvel tem maior flexibilidade e agilidade para negociar acordos com ocupantes ou terceiros interessados do que a Administração Pública, que está amarrada aos princípios da legalidade estrita e da indisponibilidade do interesse público. O setor privado pode utilizar mecanismos de mediação e composição de forma mais dinâmica, resolvendo conflitos fundiários que se arrastavam por anos.
Para o mercado, a aquisição de ativos estressados (distressed assets) é uma oportunidade de negócio de alto retorno. No entanto, o advogado do investidor deve estar atento à redação das cláusulas de “earn-out” ou de ajustes de preço, caso existam, e principalmente à delimitação da responsabilidade.
É crucial definir, por exemplo, quem arca com os custos processuais a partir da aquisição. Também é necessário estabelecer se haverá algum tipo de cooperação processual por parte da Procuradoria do ente público após a venda. A segurança jurídica advém de um contrato que preveja os piores cenários (worst-case scenarios).
O profissional deve verificar se a legislação local autoriza especificamente esse tipo de alienação ou se a operação está amparada apenas nas normas gerais de licitação. A existência de lei autorizativa específica, detalhando a possibilidade de venda de bens litigiosos, confere uma camada extra de proteção contra ações populares ou questionamentos dos Tribunais de Contas.
A inovação na gestão pública é sempre acompanhada de perto pelos órgãos de controle externo. A venda de imóveis com deságio em função de litígios pode despertar a atenção quanto à lesividade ao patrimônio público. A principal questão levantada pelos auditores costuma ser a metodologia de cálculo do deságio.
Como quantificar o risco jurídico? Não existe uma fórmula matemática exata, mas deve haver uma racionalidade técnica. Avaliações de mercado devem ser confrontadas com pareceres jurídicos que estimem a probabilidade de êxito ou derrota na ação judicial. A discricionariedade do gestor público, aqui, não é arbitrária; ela deve ser motivada tecnicamente.
Se o desconto concedido for excessivo, desproporcional ao risco real, pode-se configurar enriquecimento sem causa do particular e dano ao erário. Por isso, a instrução do processo administrativo de alienação deve ser robusta. Pareceres técnicos, avaliações de engenharia e análises de risco processual devem compor os autos antes da publicação do edital. O advogado público desempenha, portanto, um papel de “garantidor” da higidez do processo, assegurando que a motivação do ato administrativo seja suficiente para suportar o escrutínio posterior.
A tendência observada na alienação de imóveis litigiosos reflete um movimento maior no Direito Administrativo: o consensualismo e a eficiência. O Estado deixa de ser um ente paternalista que deve proteger o particular de qualquer risco, para se tornar um parceiro contratual que negocia condições de mercado.
Para a advocacia privada, abre-se um nicho de mercado promissor. Escritórios especializados em Direito Imobiliário, Administrativo e em Recuperação de Crédito têm sido cada vez mais demandados para estruturar essas operações. A capacidade de ler um processo judicial não apenas sob a ótica processual, mas sob a ótica financeira de risco-retorno, é o diferencial competitivo do momento.
Do lado da advocacia pública, o desafio é cultural. É preciso abandonar o medo de inovar e abraçar mecanismos que tragam resultados efetivos para a sociedade. A “cultura do não”, onde é mais seguro para o gestor nada fazer do que tentar resolver um problema complexo, deve dar lugar a uma gestão proativa, amparada por pareceres jurídicos sólidos e alinhados com a moderna Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro.
Em suma, a alienação de imóveis públicos em litígio com repartição objetiva de riscos é uma ferramenta poderosa de gestão. Ela exige maturidade institucional e técnica apurada. O Direito, longe de ser um entrave, fornece a arquitetura necessária para que o capital circule e os ativos cumpram sua função social, mesmo diante da morosidade inerente ao Poder Judiciário.
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