A dinâmica das locações em espaços comerciais complexos, especificamente os shopping centers, representa um dos nichos mais sofisticados do Direito Imobiliário e Empresarial. Diferente das locações ordinárias regidas puramente pelo Código Civil ou pelas disposições genéricas da Lei do Inquilinato, os contratos firmados neste ambiente possuem uma natureza jurídica híbrida e atípica. O debate central que permeia a advocacia nesta área orbita frequentemente em torno do equilíbrio econômico-financeiro do contrato, materializado no Custo Total de Ocupação (CTO), e os limites da intervenção judicial através da ação renovatória.
Para o profissional do Direito, compreender a tensão entre o princípio do *pacta sunt servanda* e a função social do contrato é essencial. No entanto, em relações empresariais simétricas, a jurisprudência superior tem consolidado um entendimento robusto sobre a prevalência da autonomia da vontade. Este artigo explora as nuances técnicas dessa relação, a estrutura normativa aplicável e os argumentos jurídicos decisivos em litígios que envolvem a revisão ou renovação desses pactos locatícios.
A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, dedica uma atenção especial aos shopping centers em seu artigo 54. O dispositivo estabelece que, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e nas disposições procedimentais previstas em lei.
Esta previsão legislativa não é meramente protocolar. Ela confere ao contrato de “tenancy mix” (ou mix de locatários) uma blindagem maior contra intervenções externas do que aquela observada em locações residenciais. O legislador reconheceu que o shopping center não é apenas um conjunto de lojas, mas um empreendimento organizado, onde o sucesso de um lojista contribui para o sucesso do todo, sob a batuta de uma administração centralizada.
A atipicidade mista desses contratos reside na fusão de elementos de locação de coisa com prestação de serviços e associação de interesses. O lojista não paga apenas pelo uso do espaço físico. Ele remunera o acesso a uma estrutura de marketing, segurança, climatização e, principalmente, ao fluxo de consumidores gerado pelo tenant mix estrategicamente planejado pelo empreendedor.
No contencioso imobiliário, um termo técnico domina as discussões sobre a viabilidade econômica do lojista: o Custo Total de Ocupação (CTO). Para o advogado que atua na área, dominar a composição do CTO é vital tanto para a consultoria preventiva quanto para a atuação contenciosa.
O CTO não se resume ao aluguel mínimo. Ele é uma métrica composta que engloba o aluguel percentual (incidente sobre o faturamento bruto), o aluguel mínimo reajustável, os encargos comuns (condomínio), o fundo de promoção e propaganda (FPP) e, em alguns casos, a “res sperata” (luvas) diluída.
Em ações renovatórias ou revisionais, é comum que a parte locatária alegue que o CTO tornou-se insustentável, inviabilizando a operação comercial. O argumento frequentemente utilizado é de que a onerosidade excessiva rompeu o equilíbrio contratual. Contudo, a análise jurídica deve ser fria: o CTO elevado decorre de cláusulas abusivas ou da performance comercial do lojista aquém do esperado?
É neste ponto que a autonomia contratual ganha relevo. Se as cláusulas que definem o aluguel percentual e a contribuição para o fundo de promoção foram livremente aceitas por empresários capazes, a intervenção judicial para reduzir esses valores sob a justificativa de “custo alto” encontra barreiras sólidas. O risco do empreendimento é inerente à atividade empresarial e não pode ser transferido integralmente ao locador.
Para entender profundamente como as cláusulas de risco e responsabilidade são interpretadas pelos tribunais, é fundamental que o advogado tenha uma base sólida em teoria contratual. O estudo aprofundado permite distinguir o que é álea normal do negócio daquilo que configura onerosidade excessiva real. Recomendamos o estudo através da Certificação Profissional em Responsabilidade Contratual, que oferece as ferramentas dogmáticas para essa análise.
A ação renovatória, prevista nos artigos 51 e seguintes da Lei do Inquilinato, é o instrumento processual que garante ao locatário empresarial o direito de permanecer no ponto comercial, protegendo seu fundo de comércio. Para o seu ajuizamento, requisitos cumulativos devem ser preenchidos: contrato escrito com prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos (ou soma de prazos ininterruptos) e exercício do mesmo ramo de atividade por, no mínimo, três anos.
O ponto de fricção surge quando, no bojo da renovatória, discute-se o novo valor do aluguel (Art. 72, II). O locatário busca a renovação, mas frequentemente pleiteia a redução do valor locativo para adequá-lo à “realidade de mercado”, utilizando o CTO como parâmetro de comparação.
A questão técnica que se impõe é: o Poder Judiciário pode, em sede de renovatória, alterar a estrutura de remuneração pactuada (ex: reduzir o percentual sobre vendas ou isentar o 13º aluguel) sob o pretexto de adequação de mercado?
A tendência doutrinária e jurisprudencial é restritiva. A ação renovatória visa garantir o tempo e a posse, ajustando o valor numérico do aluguel mínimo à realidade de mercado, mas não deve servir como instrumento para redesenhar a arquitetura jurídica do contrato. Se as partes pactuaram um aluguel percentual de 5% sobre o faturamento, alterar essa base para 2% via sentença judicial seria uma afronta à autonomia privada em uma relação interempresarial.
A Lei da Liberdade Econômica introduziu o Artigo 421-A no Código Civil, reforçando que os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos. Isso elevou o ônus argumentativo de quem pleiteia a revisão contratual.
Em litígios envolvendo shopping centers, essa presunção é ainda mais forte. O lojista de shopping é um empresário. A relação não é de consumo. Portanto, a alegação de hipossuficiência é, via de regra, afastada. O locador (empreendedor) oferece uma estrutura de alto custo e, em contrapartida, exige uma remuneração complexa.
Ao analisar o Custo Total de Ocupação, o jurista deve observar se o aumento do peso desse custo no faturamento do lojista decorre de um aumento arbitrário dos encargos pelo locador ou de uma queda de eficiência na gestão do lojista. Se o faturamento cai, mas o aluguel mínimo e o condomínio permanecem fixos (ou reajustados por índices inflacionários contratuais), o peso relativo do CTO aumenta. Isso, por si só, não autoriza a intervenção judicial. O contrato de locação em shopping não é um contrato de sociedade onde o locador deve absorver os prejuízos operacionais do lojista.
Dois pilares sustentam a especificidade econômica desses contratos e são frequentemente atacados em juízo: o aluguel percentual e o fundo de promoção.
O aluguel percentual cria um alinhamento de interesses. Se a loja vende mais, o shopping recebe mais. Se a loja vende menos, o aluguel (na parte variável) diminui. Contudo, a existência de um “aluguel mínimo” serve como piso de garantia para o investidor do empreendimento. A discussão jurídica muitas vezes reside na cláusula que estabelece o pagamento do “maior valor” entre o mínimo e o percentual. A validade dessa cláusula é amplamente reconhecida, pois reflete a justa remuneração pelo capital investido na construção do mall.
Já o Fundo de Promoção e Propaganda (FPP) é uma verba carimbada. Não é receita do locador, mas sim um recurso gerido pela associação de lojistas ou pela administradora para atrair tráfego. Em ações de prestação de contas ou renovatórias, questiona-se a efetividade do uso desses recursos. O advogado deve estar atento: a simples insatisfação com as campanhas de marketing não é justa causa para a suspensão do pagamento ou redução forçada do valor em sede judicial. É necessário provar desvio de finalidade ou má gestão.
O aprofundamento nessas cláusulas exige uma visão sistêmica do Direito Civil. Entender as obrigações acessórias e principais é vital. Para profissionais que buscam excelência técnica na interpretação dessas obrigações, a Certificação Profissional em Responsabilidade Contratual oferece subsídios teóricos indispensáveis para a construção de teses sólidas.
A prova pericial é a rainha nas ações renovatórias de locação em shopping centers. O juiz, não sendo expert em mercado imobiliário, apoia-se no laudo pericial para fixar o aluguel definitivo.
Aqui reside um ponto crucial para a estratégia processual: o método comparativo. O perito deve avaliar o valor locativo com base em lojas semelhantes, no mesmo empreendimento ou em empreendimentos de padrão similar na mesma região (paradigma). O advogado deve fiscalizar se o perito está considerando o CTO na comparação ou apenas o aluguel mínimo.
A defesa da autonomia contratual impõe que o perito não possa sugerir a exclusão de cláusulas econômicas (como a cobrança de 13º aluguel, prática comum no setor) se estas forem praxe de mercado e estiverem previstas no contrato original. A perícia serve para quantificar valores, não para reescrever cláusulas jurídicas. A alteração das bases do negócio via laudo pericial é um erro técnico que deve ser combatido via impugnação e assistente técnico.
Outro tema sensível que tangencia o CTO é a cláusula de raio, que impede o lojista de abrir outra unidade em um perímetro próximo. Embora limitadora da liberdade econômica, ela é defendida sob a ótica da proteção ao tenant mix e ao investimento do shopping. A jurisprudência, incluindo a do CADE, tende a aceitar tais cláusulas, desde que limitadas no tempo e no espaço, sob a justificativa de evitar o parasitismo e garantir o retorno do investimento inicial do empreendedor.
A estabilidade das relações comerciais depende da previsibilidade. Se cada variação econômica no faturamento do lojista permitisse a revisão judicial das cláusulas de preço livremente pactuadas, o setor de shopping centers enfrentaria um colapso de investimentos. O Custo Total de Ocupação é uma variável de risco do negócio varejista.
A atuação do STJ e dos tribunais estaduais tem reafirmado que a intervenção do Estado-Juiz é excepcional. A revisão contratual exige a demonstração de fatos imprevisíveis e extraordinários (Teoria da Imprevisão), não abarcando a simples flutuação de mercado ou a dificuldade financeira do locatário.
Na ação renovatória, o direito à renovação é garantido, mas a manutenção das bases econômicas pactuadas, ajustadas apenas no *quantum* financeiro para refletir o valor de mercado atual, é a regra que preserva a autonomia da vontade. O advogado especialista deve saber navegar entre a proteção do fundo de comércio do seu cliente e a rigidez das cláusulas contratuais típicas deste modelo de negócio, utilizando a técnica jurídica para negociar ou litigar com precisão cirúrgica.
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A prevalência do Art. 54 da Lei do Inquilinato é o ponto de partida para qualquer análise. Ele estabelece uma presunção de legalidade das cláusulas atípicas de shopping centers que dificilmente é derrubada sem prova robusta de abusividade extrema.
O Custo Total de Ocupação (CTO) não é um valor jurídico, mas econômico. Utilizá-lo como único fundamento jurídico para pedir revisão de aluguel é tecnicamente frágil. A tese deve focar na desproporção superveniente e na onerosidade excessiva, comparando com paradigmas de mercado.
Em renovatórias, a estratégia de defesa do locador (shopping) foca na manutenção da estrutura contratual. O ataque do locatário deve focar na desatualização do valor frente ao mercado real, utilizando laudos de assistentes técnicos que demonstrem a vacância ou a queda de fluxo como fatores de depreciação do ponto.
A autonomia da vontade em contratos B2B (Business to Business) foi fortalecida pela Lei da Liberdade Econômica. O judiciário está cada vez mais refratário a atuar como “revisor de preços” de contratos empresariais, exigindo que os advogados demonstrem vícios de consentimento ou fatos extraordinários, e não apenas má performance comercial.
A “res sperata” e o aluguel dobrado em dezembro são cláusulas consideradas lícitas e consuetudinárias neste setor. Tentar anulá-las genericamente é uma estratégia com baixa probabilidade de êxito nos tribunais superiores.
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