O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) representa um dos tributos mais relevantes para a prática imobiliária e societária no Brasil. A tributação da transmissão de bens imóveis, especialmente no contexto de operações societárias como constituição de holdings, cisões, fusões e integralizações de capital, é fonte recorrente de discussões jurídicas profundas envolvendo o princípio da legalidade, imunidades, isenções e bases de cálculo.
Neste artigo, abordaremos a estrutura normativa do ITBI, sua finalidade, hipótese de incidência, exceções estabelecidas pela Constituição Federal e pelo Código Tributário Nacional, problemas interpretativos na aplicação do tributo em reestruturações societárias e os principais pontos de atenção prática para profissionais que atuam no Direito Tributário e no Direito Empresarial.
O ITBI é um imposto de competência municipal previsto no art. 156, II, da Constituição Federal. Sua instituição cabe a cada município, e as especificidades de alíquota, base de cálculo e obrigações acessórias devem ser disciplinadas na respectiva legislação local.
A hipótese de incidência básica do ITBI é a transmissão onerosa, inter vivos, de bens imóveis e de direitos reais a eles relativos, excetuando-se os direitos reais de garantia e a cessão destes direitos (art. 156, II, CF/88 e art. 35 do CTN). Transmissão inter vivos significa, necessariamente, transferência que não decorre de sucessão mortis causa (herança), que é tributada pelo ITCMD, este de competência estadual.
São exemplos típicos de fatos geradores do ITBI: compra e venda de imóveis, dação em pagamento, permuta e transmissão de usufruto. Importante destacar que não incide sobre hipoteca, penhor ou anticrese.
A base de cálculo do ITBI è normalmente o valor venal do bem ou o valor declarado na operação, o que for maior, conforme disposto na legislação de cada município. O valor venal do imóvel é tema recorrente de debate, pois muitos entes municipais adotam sistemas próprios para apuração, nem sempre refletindo o valor de mercado, o que pode gerar autuações ou discussões administrativas e judiciais.
O momento da incidência do ITBI ocorre, geralmente, quando da lavratura da escritura de transmissão do imóvel, mas pode variar conforme a legislação local – por exemplo, pode estar atrelado ao registro da transmissão no Cartório de Registro de Imóveis.
O art. 156, §2º, I, da CF prevê uma importante exceção à incidência do ITBI: “não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nestes casos, a atividade preponderante da adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”.
Este dispositivo afasta o ITBI nos casos em que a transmissão de bens visa a formação ou a recomposição do capital das pessoas jurídicas, a exemplo de constituição de sociedades (inclusive holdings) por meio de imóveis como integralização de capital social. Da mesma forma, operações de reorganização societária – fusão, incorporação, cisão e extinção – estão abrangidas pela regra.
No entanto, há uma exceção relevante: se a pessoa jurídica adquirente tiver como atividade preponderante a aquisição, locação ou arrendamento mercantil de imóveis, estará sujeita normalmente ao ITBI. Essa condição demanda análise detalhada do objetivo social e da efetiva atuação econômica da sociedade envolvida.
O conceito de atividade preponderante encontra-se disciplinado no art. 37, §1º, do CTN: “Considera-se ocorrido o fato gerador do imposto relativamente aos bens ou direitos transmitidos, se, nos dois anos seguintes, a empresa adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”.
Em resumo, é necessário analisar a preponderância não só pelo objeto do contrato social, mas principalmente pela receita operacional preponderante, o que envolve apuração do percentual de receitas advindas do exercício das atividades mencionadas.
A apuração dessa condição pode suscitar controvérsias, sobretudo em grupos empresariais complexos, sociedades gestoras de patrimônio familiar e holdings patrimoniais.
O uso de holdings patrimoniais e societárias tem crescido exponencialmente no Brasil como instrumento de organização sucessória, proteção patrimonial e planejamento fiscal. Uma das maiores dúvidas práticas é quando a integralização de imóveis no capital social dessa pessoa jurídica estará ou não isenta do ITBI conforme a exceção constitucional.
Recorrentemente, os fiscos municipais resistem ao reconhecimento automático da imunidade, questionando a finalidade da integralização e, muitas vezes, presumindo a preponderância imobiliária apenas por haver administração de imóveis realizada pela holding. Tal postura desafia o que determina a Constituição e o CTN, pois a preponderância deve ser verificada por critérios objetivos (receita operacional preponderante), não bastando a mera previsão contratual.
Em reestruturações societárias – fusão, cisão, etc. – casos de transmissão de imóveis entre pessoas jurídicas do mesmo grupo também geram discussões acerca da aplicação da imunidade e da análise da efetiva atividade exercida pelas entidades envolvidas.
A experiência prática mostra que a correta assessoria jurídica para operações imobiliárias e societárias exige domínio profundo destas nuances fiscais para mitigar riscos de autuações e viabilizar eventuais discussões judiciais fundamentadas.
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Diversas decisões do Poder Judiciário já enfrentaram a interpretação do art. 156, §2º, I, da Constituição e do art. 37 do CTN. O entendimento majoritário converge para a necessidade de respeito à imunidade tributária nos casos de integralização de imóveis ao capital social (inclusive de holdings familiares), desde que ausente atividade imobiliária preponderante.
Acórdãos deixam claro que não basta ser uma administradora de bens para caracterizar preponderância, devendo os elementos de receita ou fatura serem analisados.
Ainda assim, muitos municípios tentam restringir a aplicação dessas exceções por meio de regulamentações locais, o que pode ofender o princípio da legalidade estrita tributária.
A atuação judicial frequentemente é o caminho necessário para concretizar as garantias constitucionais diante de interpretações restritivas da Administração tributária municipal. É fundamental que advogados tenham domínio das técnicas de impugnação administrativa e judicial relativas à cobrança do ITBI nestes cenários, bem como estejam atentos a mudanças legislativas em âmbito municipal.
O principal impacto prático está na possibilidade (ou não) de se valer da imunidade tributária. Caso a sociedade beneficiária dos imóveis tenha reconhecida a preponderância de atividade imobiliária, o tributo será devido. Caso contrário, a imunidade se aplica, afastando o ITBI.
A dificuldade reside, muitas vezes, em demonstrar documentalmente a efetiva preponderância das receitas em outras atividades empresariais, recomendando-se elaboração cautelosa de contratos sociais, escrituração contábil transparente e segregação clara das fontes de renda.
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Cabe observar que outras transferências de imóveis, como as decorrentes de doação ou herança, não estão sujeitas ao ITBI, mas sim ao ITCMD, de competência dos estados.
Outro ponto relevante: operações com imóveis rurais podem, adicionalmente, demandar o recolhimento do ITR (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural), embora este não coincida com a transmissão inter vivos propriamente dita.
A variedade de situações práticas exige análise minuciosa em cada caso concreto, levando em consideração o objetivo das partes, a estrutura do grupo empresarial e o planejamento tributário envolvido.
O ITBI é um tributo cujo correto enquadramento jurídico é vital para negócios imobiliários, estruturações societárias e gestão de holdings. O domínio do tema exige dos operadores do Direito interpretação afinada da Constituição, do CTN e das normas locais, além de permanente atualização diante de entendimentos jurisprudenciais e tendências administrativas.
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A correta classificação das operações societárias quanto à incidência ou não de ITBI é decisiva para segurança jurídica em planejamentos patrimoniais e sucessórios.
A prova da inexistência de preponderância imobiliária passa pela gestão documental e contábil de receitas.
Fiscos municipais frequentemente excedem limites ao restringirem imunidades, o que exige atuação técnica e argumentação embasada dos advogados.
A judicialização dos conflitos envolvendo ITBI não raro resulta em decisões favoráveis ao contribuinte, sobretudo quando demonstrada a divergência entre interpretação restritiva municipal e o texto constitucional.
A busca por atualização e aprofundamento constante tende a ser o diferencial dos profissionais que protagonizarão as melhores soluções consultivas e contenciosas nesses temas.
1. ITBI incide sobre a integralização de imóvel ao capital social de qualquer pessoa jurídica?
Não. De acordo com o art. 156, §2º, I, da CF, se a sociedade não tiver atividade preponderante de compra, venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis, a integralização é imune ao ITBI.
2. O que caracteriza atividade preponderante para fins de ITBI?
É considerada preponderante quando, nos dois anos seguintes à aquisição, a receita operacional principal da sociedade advém da compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis (art. 37, §1º, do CTN).
3. Municípios podem exigir ITBI apenas porque a empresa é uma holding patrimonial?
Não. A exigência depende da atividade efetivamente exercida e da predominância das receitas. A mera menção no contrato social não basta para incidir o ITBI.
4. A transmissão de imóveis por herança ou doação paga ITBI?
Não. Nessas hipóteses, incide o ITCMD, tributo estadual competente, e não o ITBI, cuja competência é municipal e limita-se à transmissão onerosa inter vivos.
5. Qual a base de cálculo usual do ITBI?
Normalmente, é o valor venal do imóvel ou o valor declarado na operação, prevalecendo o que for maior, conforme previsto na legislação de cada município. Porém, divergências quanto à avaliação do valor venal são frequentes e podem ser judicializadas.
Acesse a lei relacionada em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm
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Este artigo teve a curadoria do time da Galícia Educação e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir de seu conteúdo original em https://www.conjur.com.br/2025-set-21/supremo-analisa-disputa-sobre-itbi-que-afeta-holdings-e-mercado-imobiliario/.
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