A interface entre o Direito Tributário e o Direito Registral é, frequentemente, palco de debates complexos que afetam diretamente a segurança jurídica dos negócios imobiliários. Um dos pontos de maior tensão reside na exigência do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) como condição sine qua non para o registro da transferência de propriedade.
A questão torna-se particularmente espinhosa quando oficiais de registro obstam a lavratura ou o registro de uma escritura pública definitiva sob a alegação de pendências tributárias referentes a negócios jurídicos anteriores, como cessões de direitos ou promessas de compra e venda que jamais adentraram o fólio real.
Para o advogado atuante na área imobiliária ou tributária, compreender a extensão dos poderes do oficial de registro e o momento exato da ocorrência do fato gerador do ITBI é vital. Isso evita que clientes sejam submetidos a exigências descabidas e garante a fluidez do tráfego imobiliário, respeitando o princípio da legalidade estrita.
O ponto de partida para desatar esse nó jurídico é a correta identificação do fato gerador do ITBI. Conforme dispõe o artigo 156, inciso II, da Constituição Federal de 1988, compete aos Municípios instituir impostos sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.
Embora a redação constitucional pareça abrangente, a interpretação jurisprudencial, consolidada pelo Supremo Tribunal Federal (STF) e pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), refinou o entendimento sobre o momento da incidência. O entendimento pacificado é de que o fato gerador do ITBI ocorre apenas com a transferência efetiva da propriedade imobiliária. No sistema jurídico brasileiro, tal transferência só se opera mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme preceitua o artigo 1.245 do Código Civil.
Dessa premissa decorre uma conclusão lógica e poderosa: promessas de compra e venda, cessões de direitos aquisitivos ou quaisquer outros contratos preliminares que não foram levados a registro não têm o condão de transferir a propriedade. Logo, sob a ótica estrita da materialidade tributária, não há fato gerador de ITBI consumado nesses atos preliminares se eles permaneceram na esfera obrigacional.
Os notários e registradores exercem uma função pública delegada que inclui, por força de lei, o dever de fiscalizar o recolhimento de tributos incidentes sobre os atos que praticam. A Lei dos Notários e Registradores (Lei nº 8.935/94) e a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) impõem aos delegatários a responsabilidade de exigir a prova do recolhimento dos impostos.
O artigo 289 da Lei de Registros Públicos é claro ao estabelecer que os oficiais de registro devem fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício. Adicionalmente, o Código Tributário Nacional (CTN), em seu artigo 134, inciso VI, prevê a responsabilidade solidária dos tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício pelos tributos devidos sobre os atos praticados por eles, ou perante eles, em razão do seu ofício.
É neste ponto que a controvérsia se instala. O receio da responsabilização solidária muitas vezes leva os oficiais a adotarem uma postura excessivamente cautelosa, transformando o balcão do cartório em um posto avançado de arrecadação fiscal. Contudo, essa fiscalização deve se limitar ao ato que está sendo praticado naquele momento.
Para aprofundar seu conhecimento sobre as nuances da tributação sobre a propriedade e evitar armadilhas na interpretação da lei, é recomendável estudar a Certificação Profissional em Tributação do Patrimônio e Serviços. O domínio desses conceitos é o que diferencia uma defesa técnica robusta de uma mera alegação genérica.
Um cenário comum na prática imobiliária envolve um imóvel que foi objeto de diversas “negociações de gaveta” antes de chegar ao atual adquirente que deseja regularizar a propriedade. Imagine que ‘A’ vendeu para ‘B’ por instrumento particular, que cedeu para ‘C’, que agora vende para ‘D’ por escritura pública. Ao apresentar a escritura entre ‘A’ (proprietário registral) e ‘D’ (atual comprador), o oficial pode questionar o recolhimento do ITBI referente às transações intermediárias (B e C).
A exigência de comprovação de pagamento de ITBI sobre negócios jurídicos anteriores, que não estão ingressando no registro, configura um excesso de exação e um desvio da função registral. O oficial deve qualificar o título atual. Se o título apresentado (a escritura entre A e D) está formalmente perfeito e o imposto referente a esta transação específica foi recolhido, o registro deve ser efetuado.
Exigir o imposto sobre as cessões anteriores, que muitas vezes sequer constituíram fato gerador por ausência de registro, viola o princípio da legalidade. O STJ tem reiterado que a pretensão de cobrar ITBI sobre “promessas” ou “cessões” não registradas é ilegítima, pois antecipa um fato gerador que pode nem vir a ocorrer (caso o negócio seja desfeito antes do registro, por exemplo).
O Princípio da Continuidade é uma das vigas mestras do sistema registral imobiliário. Ele determina que deve haver um encadeamento subjetivo perfeito: o imóvel só pode ser transferido por quem figura como proprietário na matrícula.
No entanto, a continuidade diz respeito à titularidade do direito real, e não à cadeia de recolhimentos tributários de negócios obrigacionais não registrados. Se ‘A’ é o dono na matrícula e vende para ‘D’, a continuidade registral é respeitada. As relações obrigacionais entre ‘A’, ‘B’ e ‘C’ são res inter alios acta (coisa feita entre terceiros) em relação ao registro imobiliário.
Condicionar o registro da escritura atual ao pagamento de tributos de operações pretéritas configura, na visão de grande parte da doutrina e jurisprudência, uma sanção política. O Estado possui meios próprios para cobrar seus créditos (Execução Fiscal) e não deve utilizar a atividade registral como meio coercitivo indireto para cobrança de tributos, especialmente aqueles cuja ocorrência do fato gerador é discutível.
O dever de fiscalização do oficial de registro, embora existente, não é ilimitado. Ele se restringe aos tributos incidentes sobre o ato que está sendo instrumentalizado ou registrado. O oficial não tem competência para auditar a vida pregressa dos contratantes ou investigar a existência de contratos de gaveta não apresentados a registro.
A responsabilidade solidária prevista no CTN pressupõe que o ato praticado pelo serventuário seja o gerador da obrigação ou que, por omissão sua, o tributo deixe de ser recolhido. Se o ato de registro atual tem seu tributo quitado, não há que se falar em responsabilidade do oficial por atos anteriores que não passaram pelo seu crivo.
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A discussão culmina na tese fixada pelo STF (Tema 1124) de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro. Isso esvazia a pretensão dos Municípios de cobrar o imposto sobre contratos de promessa de compra e venda ou cessão de direitos que não foram levados a registro.
Se não há fato gerador nas transações intermediárias não registradas, não há dívida tributária líquida e certa. Consequentemente, o registrador não pode impedir o registro de uma escritura definitiva baseando-se na ausência de pagamento de um tributo que, à luz da jurisprudência da Corte Suprema, sequer seria devido naquele momento anterior.
Essa postura garante não apenas a legalidade tributária, mas também fomenta a regularização fundiária. Ao remover barreiras financeiras indevidas (a cobrança em cascata de ITBIs sobre contratos de gaveta), facilita-se o acesso da população ao registro formal de propriedade, conferindo segurança jurídica e econômica ao mercado.
Diante de uma exigência descabida por parte do Cartório de Registro de Imóveis, o advogado deve agir com precisão. O primeiro passo é o requerimento de Suscitação de Dúvida, procedimento administrativo previsto na Lei de Registros Públicos, onde o caso é submetido à análise do Juiz Corregedor competente.
Na Suscitação de Dúvida, o advogado deve argumentar com base na ausência de fato gerador das transações anteriores e no cumprimento integral dos requisitos para o ato atual. Paralelamente, em casos onde a exigência parte da Municipalidade para a emissão da guia do ITBI atual (condicionando-a ao pagamento dos anteriores), o remédio processual adequado é o Mandado de Segurança, visando afastar a exigência ilegal e garantir o direito líquido e certo ao recolhimento apenas do imposto devido sobre a transação final.
A petição deve focar na distinção entre Direito Obrigacional e Direito Real. Deve-se demonstrar que as “pendências” apontadas referem-se a vínculos obrigacionais que não têm o condão de afetar a disponibilidade do bem pelo proprietário registral. Além disso, deve-se invocar as Súmulas do STF que vedam a utilização de meios coercitivos indiretos para a cobrança de tributos (Súmulas 70, 323 e 547, aplicadas por analogia ao contexto de sanções políticas).
A atuação do advogado neste nicho exige um conhecimento híbrido, transitando com segurança entre o Direito Civil (Reais e Contratos) e o Direito Tributário. A capacidade de articular esses dois ramos é o que permite desbloquear negócios imobiliários travados por burocracia excessiva e interpretações equivocadas da legislação fiscal.
A pendência de ITBI ou supostos débitos fiscais oriundos de negócios jurídicos anteriores, que não foram levados a registro, não podem constituir óbice ao registro de uma nova escritura pública de compra e venda, desde que esta cumpra todos os requisitos legais e tenha seu próprio imposto devidamente recolhido.
O sistema registral brasileiro, embora deva colaborar com a fiscalização tributária, não pode ser subvertido a ponto de inviabilizar a circulação da propriedade com base em fatos geradores inexistentes ou não consumados. Cabe aos profissionais do Direito a vigilância constante para assegurar que a voracidade arrecadatória do Estado e o conservadorismo excessivo de alguns registros não atropelem garantias constitucionais fundamentais.
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A distinção entre o momento da celebração do contrato e o momento do registro é crucial. O Código Civil brasileiro adota o sistema do título e modo. Sem o registro (modo), não há transferência de propriedade, e sem transferência, não há fato gerador de ITBI, conforme entendimento dos Tribunais Superiores.
A responsabilidade dos notários e registradores é subsidiária e restrita aos atos de seu ofício. Eles não possuem poder de polícia para investigar cadeias de negócios “de gaveta” que não foram submetidos à qualificação registral.
A estratégia de “Suscitação de Dúvida” é muitas vezes mais célere e eficaz do que o contencioso judicial comum para resolver impasses registrais, mas requer uma fundamentação técnica precisa sobre os princípios registrais violados pela exigência.
O conceito de “sanção política” é uma ferramenta argumentativa poderosa. O STF veta consistentemente medidas que restrinjam a atividade econômica ou o exercício de direitos (como o de registrar propriedade) como forma oblíqua de forçar o pagamento de tributos.
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