A Escritura Pública na Transmissão de Bens Imóveis: Requisitos, Facultatividade e Competência Notarial
A escritura pública de compra e venda de imóvel está entre os instrumentos mais relevantes no Direito Notarial e Registral. O correto entendimento de sua obrigatoriedade, possibilidades de dispensa, procedimentos envolvidos e competências legais é indispensável para operadores do Direito que atuam com Direito Imobiliário, Sucessório ou mesmo Administrativo.
A seguir, exploramos as bases legais, os princípios aplicáveis, o papel dos cartórios de notas e registro, bem como os limites entre esfera normativa e liberdade contratual nas transações imobiliárias.
O que é escritura pública e quando ela é exigida?
A escritura pública é um ato lavrado por notário público (tabelião), formalizando a manifestação de vontade das partes para fins de validade perante terceiros e registros públicos.
No caso de bens imóveis, o artigo 108 do Código Civil estabelece:
“Não necessitará de escritura pública o contrato de promessa de compra e venda, ainda que com pacto adjeto de retrovenda, se celebrado por instrumento particular e registrado no cartório de títulos e documentos. É nulo o negócio jurídico que não revestir a forma exigida em lei.”
Entretanto, o mesmo artigo ainda esclarece que para a alienação de bens imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente, a escritura pública é requisito essencial para a validade do negócio.
O valor de referência gira em torno de 30 salários mínimos – atualizados anualmente. Abaixo disso, o instrumento particular devidamente registrado pode ser aceito como substituto, algo que tem acolhida prática, mas deve ser aplicado com cautela.
Relevância da Escritura Pública no Sistema Registral
A validade de certos atos jurídicos exige forma pública por sua própria natureza e pela necessidade de resguardar a boa-fé, garantir publicidade e garantir segurança jurídica.
Para efeitos de publicidade imobiliária, a escritura por si só não transfere a propriedade. Ela é título hábil para requerer o registro do imóvel em nome do adquirente, nos termos do artigo 1.245 do Código Civil:
“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”
Portanto, escritura pública é título formal, mas é o registro que realiza a transferência de fato. Com isso, qualquer obstáculo à lavratura ou ao reconhecimento deste título impacta diretamente a eficácia do direito de propriedade.
O papel dos cartórios e os limites da atividade notarial
Os serviços notariais estão sujeitos à regulação do poder público, conforme a Lei nº 8.935/1994, que organiza os serviços notariais e de registro.
Ao notário cabe, nos termos do artigo 6º da referida lei:
“I – formalizar juridicamente a vontade das partes;
II – intervir nos atos e negócios jurídicos, conferindo-lhes autenticidade, publicidade, segurança e eficácia.”
Contudo, essa intervenção deve se restringir ao campo da legalidade e da tipicidade legal da atuação. Uma das questões mais importantes do Direito Notarial é compreender o limite entre controle de legalidade e indevida criação de restrições extralegais por cartórios.
O princípio da legalidade e a atuação vinculada
Uma exigência não prevista em lei feita por um cartório de notas, por exemplo, sobre a inclusão de cláusulas, declarações, condições ou anexos em determinadas escrituras, afronta o princípio da legalidade.
O STF já tratou do tema em outros contextos, ressaltando que atos administrativos — como são as exigências cartorárias — estão submetidos à legalidade estrita.
O tabelião não é parte do negócio jurídico, tampouco exerce poder normativo. Atua como agente da fé pública e está limitado à verificação de aspectos formais e legais.
Ocorre, por vezes, que determinadas normas internas ou entendimentos locais criam “exigências padronizadas” que extrapolam a lei — o que pode conduzir à negação imotivada de lavratura de escritura e, com isso, comprometer direitos dos envolvidos.
Facultatividade e requisitos adicionais: até onde pode ir a normatização?
É importante destacar que o Direito é dinâmico, e determinadas situações concretas passaram a permitir flexibilizações no processo de lavratura de escrituras.
Por exemplo, a alienação fiduciária de imóveis, regida pela Lei nº 9.514/1997, autoriza o uso de pacto não solene (instrumento particular) como título.
Além disso, negócios processuais, partilhas extrajudiciais e até mesmo divórcios podem, desde que presentes os requisitos legais, ser realizados diretamente em Tabelionatos de Notas.
Ainda assim, essas dispensas são sempre balizadas por lei. Não cabe ao cartório, tampouco a regulamentação administrativa, transformar em obrigatório aquilo que a legislação não exige.
A autonomia dos cartórios não é plena — depende da hierarquia normativa. Ainda que uma norma de corregedoria local oriente práticas, ela não pode inovar no mundo jurídico acima da Constituição, do Código Civil ou leis federais.
Essa discussão também se conecta com a proteção do consumidor. Diversas escrituras ocorrem em relações de consumo ou aquisição de casas por hipossuficientes — nesse cenário, a imposição de requisitos ilegítimos atua como barreira ao acesso à moradia, contrariando princípios como o da dignidade da pessoa humana e o da função social da propriedade.
Conflitos interpretativos e a prevalência da norma federal
É crescente o número de disputas envolvendo normas de corregedorias estaduais e sua compatibilidade com a legislação federal.
Embora os Tribunais de Justiça possam estabelecer regras para organização de cartórios, sua atuação está sujeita à Constituição e à estrutura federativa. O judiciário estadual, por meio da corrigedoria, não pode suplantar o que dispõe o Código Civil.
Assim, sempre que houver divergência entre norma local e legislação nacional em matéria de registros públicos, a solução deve prestigiar a norma superior — inclusive com atuação corretiva dos órgãos superiores.
O Conselho Nacional de Justiça, por sua vez, tem reiterado seu papel como órgão responsável pela uniformização administrativa do Judiciário. Isso inclui controle disciplinar e compatibilização normativa.
Segurança jurídica versus eficiência
A segurança jurídica é pilar do Direito Notarial e Registral. Ela pressupõe previsibilidade, clareza e estabilidade nos atos que envolvem patrimônio e circulação de riquezas.
Por outro lado, o excesso de formalismo pode comprometer a agilidade nos trâmites e criar entraves à economia e à realização de garantias, especialmente em sistema digitalizado do século XXI.
É possível encontrar equilíbrio? Sim — por meio da correta aplicação do Direito posto, da resistência à normatização indevida e da valorização de uma atuação administrativa vinculada, e não discricionária, dos cartórios.
Reflexos práticos para a advocacia extrajudicial e questões recorrentes
Profissionais do Direito que atuam no extrajudicial lidam, diariamente, com escrituras públicas de compra e venda, doação, inventário, condomínio, cessão de direitos, separações consensuais e constituição de usufruto.
A adequada compreensão de quando tais atos exigem escritura pública, o papel do registro e a legalidade das exigências cartorárias impactam diretamente prazos, custos e previsões contratuais de seus clientes.
Além disso, dominando esses conceitos, o advogado pode:
– Questionar indevidamente recusas por parte do tabelião.
– Promover ação judicial para compelir a lavratura quando satisfeitos os requisitos legais.
– Evitar cláusulas abusivas em documentos exigidos por cartórios.
– Orientar clientes de forma preventiva quanto aos caminhos mais econômicos e seguros para transmissão de bens.
Por isso, o aprofundamento técnico no tema é fundamental para uma prática segura, moderna e alinhada às tendências do extrajudicial.
Para adquirir esse domínio aprofundado, é altamente recomendável investir em formação especializada como a Pós-Graduação em Prática da Responsabilidade Civil e Tutela dos Danos, abordando fundamentos do Direito Civil, seus reflexos patrimoniais e a atuação extrajudicial.
A importância prática da atuação preventiva nesse tema
Ao compreender com precisão a obrigatoriedade ou facultatividade da escritura pública, o advogado consegue:
– Oferecer caminhos extrajudiciais viáveis, otimizando tempo e custos.
– Prevenir litígios patrimoniais.
– Atuar com segurança diante de exigências administrativas ilegais.
– Garantir acesso legítimo à moradia ou à regularização fundiária em favor de clientes.
Como muitos atos extrajudiciais têm efeitos patrimoniais relevantes (herança, alienações, transferências em vida, garantias), a invalidade da forma é causa de nulidade do ato.
Portanto, o conhecimento hierárquico-normativo, a noção de competência administrativa e o domínio de princípios registrais são diferenciais competitivos no mercado da advocacia civil.
Quer dominar Escritura Pública e Segurança Jurídica nas Transações de Bens? Conheça nosso curso Pós-Graduação em Prática da Responsabilidade Civil e Tutela dos Danos e transforme sua carreira.
Insights Finais
O tema da escritura pública vai além da formalidade: ele toca o núcleo do direito patrimonial e da autonomia privada.
Saber quando ela é obrigatória, como ela se integra ao sistema registral, e os limites de atuação dos cartórios, protege a segurança jurídica e empodera o profissional da advocacia extrajudicial.
Muito mais que uma mera burocracia, a escritura é mecanismo de estabilidade, exigindo conhecimento técnico e visão crítica diante de abusos normativos ou de formalismos indevidos.
Perguntas e Respostas Frequentes
1. Escritura pública é sempre obrigatória para compra e venda de imóvel?
Não. Ela é obrigatória apenas quando o valor do imóvel ultrapassa 30 salários mínimos, conforme o artigo 108 do Código Civil. Abaixo disso, pode ser realizada por instrumento particular.
2. O tabelião pode recusar a lavratura de uma escritura com base em “normas internas”?
A recusa só se justifica se houver ilegalidade no ato ou ausência de requisitos essenciais. Exigências que extrapolam a lei, ainda que baseadas em orientações internas, podem ser ilegais.
3. A escritura pública transfere a propriedade do imóvel?
Não. A transferência de propriedade de imóvel ocorre apenas com o registro da escritura (ou outro título adequado) no Registro de Imóveis, conforme artigo 1.245 do Código Civil.
4. Quem pode lavrar escritura pública?
Somente os Tabelionatos de Notas possuem competência para lavrar escritura pública propriamente dita. Já o registro do imóvel é feito no Cartório de Registro de Imóveis competente.
5. Existe forma de impugnar exigências ilegais de cartórios?
Sim. O interessado pode provocar a corregedoria local, o CNJ ou o Judiciário, se necessário, por meio de mandado de segurança ou ação declaratória, conforme o caso.
Aprofunde seu conhecimento sobre o assunto na Wikipedia.
Acesse a lei relacionada em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm
Busca uma formação contínua com grandes nomes do Direito com cursos de certificação e pós-graduações voltadas à prática? Conheça a Escola de Direito da Galícia Educação.
Este artigo teve a curadoria do time da Galícia Educação e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir de seu conteúdo original em https://www.conjur.com.br/2025-jun-21/cnj-anula-exigencia-extrajudicial-para-escritura-publica-de-imovel/.
