Esbulho Possessório e a Obrigação Tributária: Análise da Perda da Propriedade e Seus Reflexos no Dever de Pagar Tributos
A intersecção entre diferentes ramos do Direito frequentemente gera debates complexos e desafiadores para os profissionais da área. Uma dessas zonas de confluência, que exige um olhar apurado sobre a dogmática jurídica e suas consequências práticas, é o encontro do Direito das Coisas com o Direito Tributário. Especificamente, a questão que se impõe é: o proprietário de um imóvel que sofre esbulho possessório, perdendo por completo o controle fático sobre o bem, permanece vinculado à obrigação tributária principal, como o IPTU ou o ITR?
Essa pergunta não possui uma resposta simplista e nos convida a mergulhar nos conceitos de fato gerador, sujeito passivo e nos próprios atributos do direito de propriedade. Trata-se de uma análise que transcende a mera literalidade da lei para buscar a essência econômica e a finalidade da tributação sobre o patrimônio. A partir de agora, exploraremos os fundamentos jurídicos que norteiam essa discussão, oferecendo um panorama aprofundado para o advogado que busca excelência em sua prática.
Para compreender o cerne da questão, é imperativo revisitar a estrutura da obrigação tributária dos impostos que incidem sobre a propriedade imobiliária, notadamente o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR). A hipótese de incidência desses tributos está diretamente ligada à existência de um direito real sobre o imóvel.
O Código Tributário Nacional (CTN) é a norma geral que estabelece as balizas para a instituição e cobrança de tributos no país. No que tange ao IPTU, o artigo 34 do CTN define o contribuinte como “o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título”. De forma análoga, para o ITR, o artigo 31 aponta como contribuinte o proprietário do imóvel rural, o titular de seu domínio útil ou o possuidor a qualquer título.
A redação legal é ampla e parece, à primeira vista, encerrar a discussão. Ao elencar o “proprietário” como primeiro na linha de sujeição passiva, a interpretação literal sugere que a titularidade registral do imóvel seria suficiente para atrair a responsabilidade pelo pagamento do imposto, independentemente da situação fática da posse. Contudo, a complexidade do direito não permite uma análise tão superficial.
A obrigação de pagar IPTU ou ITR é classificada como *propter rem*, ou seja, uma obrigação que “persegue a coisa” (do latim, *propter* = por causa de, *rem* = coisa). Isso significa que a responsabilidade tributária se vincula ao imóvel e se transmite junto com ele em casos de alienação, conforme dispõe o artigo 130 do CTN.
Essa característica reforça a ideia de que a tributação está atrelada à existência de um proveito econômico derivado do bem. A lógica subjacente é que o titular do direito real sobre o imóvel aufere, ou ao menos tem a potencialidade de auferir, benefícios econômicos que justificam a imposição tributária e fundamentam sua capacidade contributiva. É justamente essa potencialidade que é aniquilada em casos de esbulho.
O esbulho possessório é uma figura do Direito Civil, definida como a perda injusta e violenta da posse de um bem. Ele representa a mais grave ofensa à posse, pois priva o possuidor do poder físico e de controle sobre a coisa.
Conforme o artigo 1.210 do Código Civil, o possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e restituído no de esbulho. O esbulho se caracteriza pela perda total da posse, seja por violência, clandestinidade ou precariedade. O proprietário ou possuidor legítimo é efetivamente expulso do imóvel, ficando impossibilitado de exercer qualquer dos poderes inerentes ao domínio.
É crucial diferenciar o esbulho de outras situações. Não se trata de um mero inadimplemento contratual, como no caso de um locatário que deixa de pagar o aluguel, nem de uma simples turbação, onde há perturbação mas não a perda da posse. O esbulho é a tomada forçada do bem, rompendo o vínculo fático entre o titular do direito e a coisa.
O direito de propriedade, segundo o artigo 1.228 do Código Civil, confere ao titular as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Quando ocorre o esbulho, o proprietário perde, na prática, as faculdades de usar e gozar. Ele não pode habitar, alugar, plantar ou extrair qualquer fruto do imóvel.
Sua capacidade de dispor do bem também fica severamente comprometida, pois a venda de um imóvel ocupado por terceiros de forma ilícita é economicamente inviável ou extremamente depreciada. Resta-lhe, apenas, a titularidade formal no registro de imóveis e o direito de buscar a reintegração de posse por via judicial, um processo que pode ser longo e custoso.
Neste ponto, o conflito entre a norma tributária e a realidade cível se torna evidente. De um lado, temos a dicção do artigo 34 do CTN, que aponta o “proprietário” como contribuinte. De outro, temos um proprietário desprovido de todos os atributos econômicos de seu direito, que não detém posse, uso, gozo ou fruição do bem.
Uma corrente mais legalista defende que, enquanto a matrícula do imóvel indicar determinada pessoa como proprietária, ela será a responsável pelo tributo. Para essa visão, o esbulho é um problema a ser resolvido na esfera cível ou criminal, não possuindo o condão de afastar a obrigação tributária.
Entretanto, uma interpretação teleológica e sistemática do ordenamento jurídico ganha cada vez mais força. Essa abordagem sustenta que o fato gerador do IPTU e do ITR não é a mera propriedade formal, mas sim a propriedade acompanhada de seus atributos econômicos. A tributação incide sobre a manifestação de riqueza que a propriedade imobiliária representa. Quando essa manifestação é suprimida pelo esbulho, o fato gerador não se aperfeiçoa em sua plenitude para o proprietário esbulhado.
A Constituição Federal de 1988 estabelece princípios fundamentais para o sistema tributário, como o da capacidade contributiva (art. 145, § 1º) e o da vedação ao confisco (art. 150, IV). Exigir o pagamento de imposto de um proprietário que foi violentamente privado de seu bem e de qualquer retorno econômico que ele poderia gerar parece violar diretamente esses princípios.
A obrigação de pagar o tributo sem a correspondente capacidade econômica gerada pelo bem torna-se uma penalidade, um ônus desarrazoado que pode ter efeito confiscatório. A tributação deve incidir sobre um fato que demonstre riqueza, e a propriedade esbulhada, para seu titular, representa mais um passivo e uma fonte de despesas do que um ativo gerador de riqueza.
A matéria não é pacífica, mas a jurisprudência, especialmente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), tem evoluído para uma solução mais justa e alinhada com a realidade econômica. O entendimento que vem se consolidando é o de que a perda da posse por ato ilícito de terceiro pode, sim, afastar a responsabilidade do proprietário pelo pagamento do tributo.
Decisões recentes têm reconhecido que, uma vez comprovado o esbulho e a efetiva impossibilidade de o proprietário exercer seus direitos sobre o imóvel, a obrigação tributária se desloca. O STJ já se manifestou no sentido de que o fato gerador do IPTU requer a efetiva existência dos atributos da propriedade (uso, gozo e disposição), não bastando a mera titularidade registral.
A lógica é que o possuidor que pratica o esbulho, ao passar a exercer de fato os poderes inerentes ao domínio, atrai para si a condição de contribuinte, nos termos da parte final do artigo 34 do CTN (“possuidor a qualquer título”). Embora a cobrança do esbulhador seja difícil para o Fisco, isso não justifica manter a cobrança sobre a vítima da ilicitude. Dominar essas nuances jurisprudenciais é um diferencial competitivo, algo que se aprofunda em uma Pós-Graduação em Advocacia Tributária, onde a análise de casos concretos prepara o profissional para os desafios do contencioso.
Para que o proprietário esbulhado consiga afastar a cobrança tributária, não basta a simples alegação. A jurisprudência tem delineado alguns requisitos essenciais que devem ser comprovados de forma robusta. É necessário demonstrar a ocorrência do esbulho, por meio de boletim de ocorrência, e, fundamentalmente, o ajuizamento da competente ação de reintegração de posse.
Adicionalmente, é imprescindível que o contribuinte comunique formalmente o município ou a União sobre a situação do imóvel, requerendo a suspensão da cobrança ou a alteração do polo passivo da obrigação. A inércia do proprietário em buscar reaver seu bem pode ser interpretada como uma aceitação tácita da situação, mantendo sua responsabilidade tributária. A prova da impossibilidade total de fruição econômica do bem é o elemento central para o sucesso da tese.
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Insights
* A discussão sobre a responsabilidade tributária no esbulho evidencia a importância de uma interpretação do Direito que vá além da literalidade da norma, buscando a justiça fiscal e a realidade econômica dos fatos (princípio da verdade material).
* Há um claro diálogo entre o Direito Civil e o Direito Tributário, onde a perda dos atributos da propriedade (uso, gozo, disposição) impacta diretamente a configuração do fato gerador do imposto.
* A atuação proativa do advogado é crucial: orientar o cliente a registrar o esbulho, ajuizar a ação possessória e comunicar formalmente o Fisco são passos essenciais para construir uma defesa sólida contra a cobrança tributária.
* A jurisprudência do STJ tem sido um fator determinante na evolução do tema, privilegiando a capacidade contributiva e a efetiva manifestação de riqueza em detrimento da mera titularidade formal do bem.
Perguntas e Respostas
1. Se o proprietário esbulhado deixa de ser o contribuinte, quem passa a ser o responsável pelo pagamento do imposto?
Em tese, o esbulhador, que passa a ser o “possuidor a qualquer título” com ânimo de dono, torna-se o sujeito passivo da obrigação. Na prática, a dificuldade do Fisco em identificar e cobrar essa pessoa pode levar a uma situação de não arrecadação temporária sobre o imóvel.
2. Basta registrar um boletim de ocorrência para deixar de pagar o IPTU/ITR?
Não. O boletim de ocorrência é um forte indício, mas a jurisprudência exige uma postura ativa do proprietário. É fundamental ajuizar a ação de reintegração de posse para demonstrar que ele não abandonou o seu direito e está buscando reaver o bem.
3. Essa tese se aplica a outros débitos *propter rem*, como taxas de condomínio?
A lógica é semelhante e pode ser defendida, mas a análise é feita caso a caso. Para débitos condominiais, por exemplo, a jurisprudência costuma ser mais rigorosa em manter a responsabilidade do proprietário registral, mas a discussão é válida.
4. O que acontece com os débitos tributários se o proprietário conseguir a reintegração de posse do imóvel?
Uma vez reintegrado na posse, a responsabilidade do proprietário pelo pagamento do tributo se restabelece para os fatos geradores futuros. A responsabilidade pelos tributos do período do esbulho, em tese, seria do esbulhador, mas o Fisco pode tentar cobrar do proprietário, gerando a necessidade de discussão judicial.
5. É possível resolver essa questão administrativamente junto à prefeitura ou é sempre necessário um processo judicial?
É sempre recomendável tentar a via administrativa primeiro, protocolando um pedido fundamentado com todas as provas (boletim de ocorrência, cópia da ação possessória, etc.). No entanto, muitos entes federativos possuem uma postura restritiva e negam o pedido, tornando a via judicial o caminho mais provável para obter a exoneração da obrigação.
Acesse a lei relacionada em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172.htm
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Este artigo teve a curadoria do time da Galícia Educação e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir de seu conteúdo original em https://www.conjur.com.br/2025-nov-21/o-esbulho-possessorio-e-seus-efeitos-extintivos-sobre-a-obrigacao-tributaria/.
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