Disputas sobre a Posse e Propriedade de Imóveis no Direito Civil
No âmbito do Direito Civil brasileiro, a posse e a propriedade são institutos fundamentais que frequentemente geram discussões e litígios complexos. Embora possam parecer conceitos simples, posse e propriedade possuem nuanças técnicas e implicações jurídicas distintas.
Neste artigo, abordaremos os principais fundamentos legais, doutrinários e jurisprudenciais que regem os conflitos decorrentes da disputa por imóveis, especialmente focando em questões envolvendo posse de boa-fé, contratos preliminares, usucapião, registro imobiliário e as ações possessórias e petitórias.
Conceito Jurídico de Posse e Propriedade
Posse: O exercício de poderes inerentes à propriedade
O Código Civil, em seu artigo 1.196, define posse como o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade. Assim, quem tem a posse age como se fosse dono, independentemente de ter ou não o título formal do bem.
A posse pode ser direta, indireta, justa, injusta, de boa-fé ou má-fé. Essa classificação importa na definição dos direitos do possuidor, especialmente em disputas com terceiros.
Propriedade: Direito real pleno
Já a propriedade é o direito real por excelência. De acordo com o artigo 1.228 do Código Civil, o proprietário tem a faculdade de usar, gozar, dispor e reaver o bem, desde que respeitados os limites legais.
O título de propriedade, em regra, se materializa por meio do registro no Cartório de Registro de Imóveis. No entanto, há exceções e discussões, como veremos adiante.
Natureza e efeitos da posse de boa-fé
O possuidor de boa-fé acredita legitimamente ser o dono do imóvel, mesmo sem o título de domínio. Essa condição confere uma série de prerrogativas legais, como a proteção possessória, direito à percepção dos frutos e indenizações por benfeitorias.
Nos termos do artigo 1.214 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis. Ademais, possui proteção legal contra atos de esbulho, turbação ou ameaça, podendo propor ações possessórias específicas.
A diferença entre ações possessórias e ações petitórias
Ações possessórias
São as ações destinadas à proteção da posse, como o interdito proibitório (ameaça), manutenção de posse (turbação) e reintegração de posse (esbulho). Tais ações prescindem de prova de domínio, bastando a comprovação da posse e a ocorrência de sua violação.
A tutela possessória está prevista nos artigos 554 a 568 do Código de Processo Civil. Em conflitos imobiliários, frequentemente uma das partes possui o bem há anos, mas sem registro — o que não impede a obtenção da tutela.
Ações petitórias
Diferem-se as ações petitórias, como a ação reivindicatória e a ação de usucapião, que buscam declarar ou transferir a propriedade do imóvel. Estas requerem a plena comprovação do domínio.
A ação reivindicatória se apoia no direito do proprietário de reaver o bem de quem o possua injustamente. Já a usucapião tem como fundamento a posse prolongada, somada aos requisitos legais do artigo 1.238 do Código Civil.
A importância do registro imobiliário
A matrícula do imóvel, consistente no registro do título de propriedade no cartório competente, constitui condição essencial para o exercício de certos direitos. A ausência de registro gera insegurança jurídica.
Contudo, a discrepância entre a realidade da posse e o que consta nos registros é comum. Nesses casos, o Judiciário pode reconhecer a posse como originária e até mesmo convertê-la em propriedade, se preenchidos os requisitos.
O princípio da continuidade do registro imobiliário impede a transcrição válida de títulos sem o encadeamento registral adequado. Por isso, negócios realizados apenas mediante contratos particulares, como promessas de compra e venda não registradas, frequentemente culminam em disputas judiciais.
Contratos preliminares versus contrato definitivo
Em matéria de imóveis, é comum a celebração de contratos preliminares de compra e venda, cuja eficácia depende de registro. No entanto, muitos adquirentes não concretizam o registro, limitando-se ao contrato particular sem escritura pública.
O artigo 1.417 do Código Civil reconhece o direito do promitente comprador à adjudicação compulsória do imóvel, mesmo sem o registro, desde que tenha quitado integralmente o preço.
A jurisprudência é pacífica no sentido de que a ausência de registro do título de propriedade não invalida a posse adquirida de boa-fé. No entanto, impede o exercício de certos direitos, como hipotecar ou vender formalmente o bem a terceiros.
Usucapião como forma de aquisição de domínio
A usucapião é uma das formas legais de aquisição da propriedade por meio da posse prolongada, mansa, contínua e com animus domini.
O artigo 1.238 do Código Civil dispõe a possibilidade de usucapião ordinária após 10 anos de posse contínua com justo título e boa-fé. Já a usucapião extraordinária exige 15 anos de posse, podendo ser reduzida para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido moradia ou realizado obras de caráter produtivo no imóvel.
A usucapião pode ser judicial ou extrajudicial. Esta última está prevista no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos e representa alternativa célere quando não há litígio.
Ações judiciais de usucapião ainda representam importante ferramenta de consolidação da propriedade em casos de deterioração da cadeia dominial ou abandono do bem pelo titular registral.
Fraude, simulação e nulidades em negócios imobiliários
É comum que disputas envolvendo imóveis revelem nulidades em contratos, ausência de capacidade das partes ou simulação negocial. Nesses casos, o reconhecimento judicial da invalidade do negócio jurídico pode ter efeito retroativo, desconstituindo registros ou reintegrando posse.
A boa-fé objetiva é exigência para todos os contratantes (art. 422 do Código Civil), sendo possível anular negócios mesmo com aparência de formalidade, se verificada a ocorrência de dolo, coação, erro essencial ou simulação.
A prova da má-fé, porém, cabe à parte que alega. Por isso, a instrução processual nas ações de nulidade é rica e detalhada, demandando competência técnico-jurídica na produção de prova documental, testemunhal e pericial.
Confusão registral entre posse e domínio: como evitar litígios
Diversos conflitos sobre imóveis decorrem da informalidade na transmissão e do desprezo ao sistema registral. É essencial, portanto, orientar clientes para a formalização dos atos com o acompanhamento jurídico adequado.
Além do registro da escritura definitiva de compra e venda, é recomendável verificação prévia da cadeia dominial, da existência de ônus reais, ações judiciais ou restrições urbanísticas.
O não registro favorece disputas, especialmente quando o bem é alvo de litígio sucessivo ou pretensão de terceiros com melhor posicionamento na cadeia de aquisição.
Para profissionais que atuam com Direito Imobiliário ou cível patrimonial, o domínio técnico da posse e propriedade é indispensável para assegurar a legalidade e segurança das operações.
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Conclusão
As disputas sobre imóveis frequentemente transcendem a análise de um simples contrato ou registro.
Elas envolvem princípios da função social da posse, proteção do terceiro de boa-fé, segurança jurídica e eficácia dos registros públicos. Dominar esse arcabouço legal é essencial não apenas para advogados litigantes, mas também para profissionais que atuam na assessoria patrimonial e preventiva.
Inclusive, com o crescimento dos conflitos fundiários e da regularização de imóveis no Brasil, intensifica-se a demanda por profissionais que compreendam não apenas a dinâmica contratual, mas os impactos possessórios e dominiais das relações negociais.
Insights para a Prática Jurídica
1. Sempre oriente o cliente a registrar seu negócio jurídico imobiliário. O contrato particular, apesar de válido entre as partes, não sinaliza domínio perante terceiros.
2. Em disputas acerca de imóveis, identifique se a questão central é possessória ou petitória. Essa distinção afeta a escolha da ação judicial e a prova exigida.
3. Analise com atenção as benfeitorias realizadas por possuidores de boa-fé, pois elas podem gerar direito à indenização e influenciam na decisão do juízo.
4. A ausência de registro não anula automaticamente a posse. Possuidores podem até adquirir o domínio por usucapião, dependendo do caso.
5. Em casos de contratos não formalizados devidamente, a ação de adjudicação compulsória é alternativa eficaz, desde que os requisitos legais estejam presentes.
Perguntas e Respostas
1. Se meu cliente comprou um imóvel com contrato particular há 15 anos, mas nunca registrou, ele pode adquirir por usucapião?
Sim. Se ele possui a posse contínua, mansa e com animus domini há mais de 15 anos, poderá propor ação de usucapião extraordinária, mesmo sem justo título ou boa-fé original.
2. Posso propor ação possessória mesmo sem ser proprietário do imóvel?
Pode. A posse, sem registro formal do domínio, confere legitimidade para ações possessórias conforme artigo 554 do CPC e artigo 1.210 do Código Civil.
3. O contrato de promessa de compra e venda dá direito à adjudicação compulsória?
Sim, desde que o comprador tenha quitado o preço e haja cláusula de obrigação de outorgar a escritura, nos termos do artigo 1.417 do Código Civil.
4. Se houver um invasor ocupando o imóvel do meu cliente há poucos meses, posso pedir reintegração de posse?
Sim, configurado o esbulho, o possuidor pode ajuizar ação de reintegração no prazo de até 1 ano e 1 dia, conforme artigo 558 do CPC, com pedido de liminar.
5. Como evitar problemas futuros na aquisição de um imóvel?
É essencial realizar due diligence registral e contratual, exigir escritura pública com registro e consultar possíveis ações judiciais sobre o bem. A orientação jurídica é indispensável nesses casos.
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Acesse a lei relacionada em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm
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Este artigo teve a curadoria do time da Galícia Educação e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir de seu conteúdo original em https://www.conjur.com.br/2025-jun-17/advogado-vence-ex-agente-de-jogador-richarlison-em-disputa-por-mansao-no-rj/.
