O Direito Agrário Brasileiro, estruturado sob a égide do Estatuto da Terra, possui como um de seus pilares fundamentais a proteção daquele que cultiva o solo. O direito de preferência, ou preempção, garantido ao arrendatário rural, é a manifestação legislativa dessa proteção. No entanto, a aplicação desse instituto jurídico não ocorre de forma irrestrita ou automática.
A advocacia especializada enfrenta o desafio constante de equilibrar a segurança jurídica do arrendatário com a liberdade econômica do proprietário. O entendimento de que o direito de preferência não é absoluto torna-se essencial para a resolução de conflitos e para a estruturação de negócios imobiliários rurais. Compreender as nuances legais, os requisitos procedimentais e as exceções jurisprudenciais — indo além do texto da lei e analisando a “malícia” processual — é mandatório para qualquer profissional que atue no setor.
O direito de preferência no arrendamento rural encontra seu suporte legal principal no artigo 92, parágrafo 3º, da Lei nº 4.504/64, conhecida como Estatuto da Terra. A legislação estabelece que, em caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo, em igualdade de condições com terceiros estranhos ao contrato. O objetivo do legislador foi claro ao tentar promover a função social da propriedade, permitindo que aquele que já explora a terra tenha a oportunidade de se tornar seu proprietário, consolidando a exploração econômica e familiar.
A regulamentação desse dispositivo é complementada pelo Decreto nº 59.566/66. É crucial notar que a natureza desse direito é real, aderindo à coisa. Contudo, a doutrina moderna e os Tribunais Superiores têm refinado essa interpretação, impondo limites para evitar que o instituto se torne um entrave desproporcional à circulação de riquezas, especialmente em um agronegócio globalizado que pouco lembra o cenário de 1964.
Para que o direito de preferência seja exercido validamente, o proprietário do imóvel tem o dever legal de notificar o arrendatário sobre a intenção de venda. Essa notificação deve ser judicial ou extrajudicial, mas, acima de tudo, deve ser completa e transparente. O documento precisa conter a proposta de venda com todas as condições essenciais do negócio: preço, condições de pagamento e prazos.
Após o recebimento, o arrendatário dispõe de trinta dias para manifestar seu interesse. O silêncio é interpretado como caducidade do direito. É neste ponto que muitas disputas se originam, mas o verdadeiro campo de batalha reside na definição do que constitui a “igualdade de condições”.
A expressão “igualdade de condições” vai muito além da simples dicotomia “à vista vs. a prazo”. No agronegócio moderno, a advocacia de ponta deve estar atenta a propostas complexas:
Não basta manifestar interesse genérico; a capacidade de igualar a complexidade da oferta do terceiro é o fiel da balança.
Um ponto cego comum para generalistas, mas vital para especialistas, é a questão da alienação indireta. Quando a propriedade rural pertence a uma Holding ou Pessoa Jurídica, e a venda ocorre através da transferência de cotas ou ações dessa empresa (e não da transferência do imóvel no cartório de registro), a jurisprudência majoritária entende que não há direito de preferência.
Nesse cenário, o CNPJ proprietário da terra permanece o mesmo; muda-se apenas o controle acionário. Para profissionais que atuam na estruturação desses negócios, entender como blindar a operação ou, pelo lado do arrendatário, como tentar descaracterizar essa manobra, é essencial.
Essa complexidade exige qualificação específica. A Pós-Graduação em M&A oferece as ferramentas necessárias para navegar por aquisições que envolvem ativos imobiliários e reestruturações societárias, onde o Direito Agrário clássico encontra o Direito Empresarial.
Quando o direito de preferência é desrespeitado, surge a possibilidade da ação de adjudicação compulsória. Aqui reside um dos maiores riscos processuais: a necessidade de averbação do contrato na matrícula do imóvel.
Embora existam teses defendendo que a “ciência inequívoca” do terceiro adquirente supriria a falta de registro, confiar nisso é caminhar sobre gelo fino. A segurança jurídica do sistema registral ainda é privilegiada pelo STJ. Sem a averbação do contrato de arrendamento junto à matrícula, a ação de adjudicação torna-se uma tese de altíssimo risco, restando ao arrendatário, na prática, apenas a via das perdas e danos.
Para adjudicar, não basta querer; é preciso depositar o preço do imóvel e as despesas de transferência. O depósito deve ser integral e imediato. Não se admite pedido de prazo para complementar valores.
Um ponto crítico envolve a simulação de preço: se a escritura pública foi lavrada por um valor inferior ao real (para sonegação fiscal), e o arrendatário deposita apenas o valor da escritura, o proprietário fica em uma “sinuca de bico”. O STJ tende a punir a simulação, permitindo a adjudicação pelo valor declarado, mas o arrendatário deve estar preparado para depositar o valor real caso a simulação seja provada.
A interpretação das normas de Direito Agrário não pode ser dissociada da realidade fática dos grandes *players*. O conceito de hipossuficiência, que motivou o Estatuto da Terra, é mitigado quando o arrendatário é um grande produtor ou grupo econômico.
Nessas relações simétricas, o princípio do pacta sunt servanda ganha força. Cláusulas de renúncia expressa ao direito de preferência, quando livremente pactuadas entre partes com paridade econômica, têm sido validadas para garantir a segurança dos negócios e afastar o dirigismo estatal excessivo. A boa-fé objetiva atua em duas vias: impede o proprietário de simular ofertas para inflacionar preços, mas também impede o arrendatário de usar a preferência apenas como manobra protelatória.
Quem ensina aqui atua na área — professores com banca, cátedra e prática.
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