A remição da dívida é uma faculdade processual prevista na legislação brasileira que permite ao devedor quitar o débito objeto de uma execução forçada até o momento da assinatura do auto de arrematação. No âmbito da alienação judicial de bens imóveis, esse tema adquire especial relevância, especialmente por envolver a proteção do direito de propriedade e a preservação do patrimônio do devedor.
Neste artigo, aprofundamos os fundamentos legais, doutrinários e jurisprudenciais sobre a remição, analisando sua aplicação concreta no processo civil e sua interface com os leilões judiciais. O objetivo é fornecer uma visão ampla e técnica para operadores do Direito que atuam ou desejam atuar com execuções e garantias reais.
O procedimento de remição está previsto no artigo 826 do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), que dispõe:
“Art. 826. O executado pode, a todo tempo, pagar a dívida, principal e acessórios, com atualização monetária e juros, comprovando nos autos o respectivo depósito.”
Esse artigo garante ao devedor a possibilidade de extinção do processo de execução, caso efetue o pagamento integral da dívida antes da arrematação do bem. Tal faculdade é corolário do princípio da menor onerosidade da execução para o devedor, previsto no artigo 805 do CPC, sendo também uma expressão direta do direito fundamental à propriedade (art. 5º, XXII da Constituição Federal).
Assim, enquanto não consumada a transmissão da propriedade por meio da arrematação, o executado possui a chance de quitar seu débito e conservar o bem oferecido à execução.
Um dos pontos mais debatidos na prática forense é o momento exato até o qual pode ocorrer a remição da execução. A doutrina e a jurisprudência majoritária fixam este limite na assinatura do auto de arrematação, e não simplesmente na realização do leilão.
A distinção é crucial: embora o leilão defina o vencedor, é apenas a assinatura do auto de arrematação que torna definitiva a alienação. Até este marco, o executado pode efetuar o pagamento integral da dívida em juízo.
É importante notar que não basta o depósito parcial ou a intenção de pagar. O depósito deve ser integral, à disposição do juízo, e equivaler à totalidade da dívida principal com encargos, conforme os cálculos apresentados pelas partes ou homologados judicialmente.
A remição da execução implica a extinção do processo executivo por satisfação da obrigação, nos termos do inciso I do artigo 924 do CPC. Seus efeitos são os seguintes:
O pagamento integral extingue a obrigação exequenda. As obrigações acessórias, como juros, multa e encargos contratuais, devem estar integralmente quitadas, pois compõem o valor exigido.
Com o pagamento, é levantada a penhora sobre o bem imóvel e tornam-se inócuas eventuais posteriores fases do processo de expropriação, como a hasta pública.
Se houver leilão em andamento ou designado, sua realização será cancelada, desde que a remição tenha ocorrido antes da transmissão formal da propriedade.
Nas execuções hipotecárias e fiduciárias, ou mesmo na penhora de bens imóveis no âmbito da execução comum, a remição da dívida é um instrumento valioso para evitar a perda do bem imóvel por alienação judicial.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui jurisprudência consolidada no sentido de permitir a remição até a assinatura do auto de arrematação — ressalvadas hipóteses de má-fé ou tentativa de tumulto processual.
Do ponto de vista dos direitos do executado, a remição funciona como elemento de equilíbrio no processo expropriatório, buscando compatibilizar os princípios da efetividade da execução (interesse do credor) e da função social da moradia e do patrimônio familiar.
Para o advogado que atua na linha de frente das execuções — seja representando o exequente ou o executado —, é fundamental entender a dinâmica entre remição e o calendário dos leilões.
Em geral, o sistema de leilões obedece a duas praças: a primeira, com valor de avaliação; a segunda, com valor mínimo (em regra, 50% do valor da avaliação, salvo exceções legais). A remição pode ser feita até a formalização da arrematação, momento em que se encerra a oportunidade do executado para recuperar o imóvel.
Isso gera implicações práticas importantes:
O devedor pode trazer ao juízo manifestação de remição mesmo após a realização do leilão, desde que antes da homologação da arrematação. A justiça tende a privilegiar o pagamento e a quitação integral da dívida, desde que o processo não tenha atingido a fase de consumação.
A jurisprudência impõe que o exercício do direito à remição seja feito com boa-fé. A procrastinação, o depósito insuficiente ou a tentativa de manipular prazos podem ser desconsideradas pelos tribunais.
A atuação preventiva e estratégica do advogado é fundamental: ao acompanhar a evolução da execução, deve manter controle rigoroso dos prazos e comunicar ativamente o devedor sobre as possibilidades de remição.
É também dever do profissional verificar a regularidade do edital, dos valores cobrados e da correta intimação do devedor, requisitos essenciais para a validade da alienação judicial. A ausência de intimação pode tornar o leilão passível de anulação, conforme entendimento firmando pelo STJ e tribunais estaduais.
Para quem busca aprofundar sua atuação em execuções e recuperação de crédito com foco prático, a Certificação Profissional em Recuperação de Crédito é um caminho indicado para dominar os instrumentos legais de defesa patrimonial do devedor e maximização de resultado do credor.
Quando ocorre a remição após a realização do leilão, mas antes da assinatura do auto de arrematação, surge uma tensão entre os interesses do arrematante e os do executado.
Embora o arrematante possa alegar possível frustração legítima de sua expectativa, o ordenamento dá primazia ao direito do devedor de quitar voluntariamente a dívida enquanto a arrematação não se perfectibilizou formalmente.
É nesse ponto que a jurisprudência ressalta a função garantidora da remição, inclusive como estratégia de desjudicialização do conflito. Ao permitir a continuidade da posse para o executado e a satisfação integral do crédito para o exequente, o processo cumpre sua natureza conciliatória, evitando interferências patrimoniais desnecessárias.
No plano prático, a remição pode ocorrer:
Depósito judicial da quantia devida, com requerimento de homologação da remição antes da arrematação do bem.
O exequente pode aceitar receber diretamente do executado, apresentando petição conjunta de extinção da execução. Essa via exige atenção redobrada quanto à regularidade e quitação plena da obrigação.
Quem ensina aqui atua na área — professores com banca, cátedra e prática.
Ver as pós em Direito