Ação Renovatória no Direito Comercial: Entendendo o Instrumento e Suas Implicações
A ação renovatória de locação é uma ferramenta jurídica essencial no cenário comercial brasileiro que visa garantir a continuidade das atividades empresariais em seu ponto comercial. Dada a sua relevância, compreender este instrumento é crucial para advogados e profissionais do direito que assessoram empresas no âmbito das locações comerciais.
Conceito e Finalidade da Ação Renovatória
A ação renovatória é um direito previsto na Lei nº 8.245/1991, conhecida como a Lei do Inquilinato, que regula as locações de imóveis urbanos. Mais especificamente, diz respeito ao direito do locatário de imóveis comerciais pleitear ao Poder Judiciário a renovação compulsória do contrato de locação, desde que cumpridos certos requisitos legais.
Importância para o Locatário
Para o locatário, especialmente aquele que já estabeleceu sua clientela em determinado local, a manutenção do ponto comercial é de suma importância. A alteração de endereço pode significar a perda de clientes, além dos custos adicionais com a mudança e adaptação do novo local. Assim, a ação renovatória é um mecanismo legal que busca proteger esse interesse e a continuidade do negócio.
Requisitos para Propositura da Ação Renovatória
A Lei do Inquilinato estabelece condições específicas para que o locatário possa ingressar com a ação renovatória. Entre estes requisitos incluem-se:
– Contratos Sucessivos: O locatário deverá ter um ou mais contratos escritos, com o mesmo locador, cuja soma das vigências seja igual ou superior a cinco anos.
– Exercício de Atividade Comercial: O imóvel deve ter sido utilizado para o mesmo ramo de atividade por prazo mínimo de três anos.
– Tempo de Propositura: A ação deve ser proposta no interstício de um ano, até seis meses anteriores à data de finalização do contrato em vigor.
Contagem de Prazo e Cuidado com Prazos Peremptórios
O cuidado com os prazos é vital. Caso o locatário perca o prazo para a propositura da ação, o direito à renovação compulsória poderá ser perdido. Este aspecto processual é crucial e demanda atenção detalhada dos advogados responsáveis pelo caso.
Aspectos Processuais da Ação Renovatória
Petição Inicial e Documentação
Para iniciar a ação renovatória, é necessário elaborar uma petição inicial que atendenda os requisitos previstos no Código de Processo Civil, além de reunir documentos que comprovem o cumprimento dos requisitos legais, como os contratos de locação e provas do exercício da atividade comercial no local.
Defesa do Locador
O locador, por sua vez, pode contestar a ação renovatória arguindo algumas exceções permitidas pela legislação, como a proposta de um aluguel que considere adequado (ofertando caução para garantir a execução), desistência de explorar o ramo no local ou até mesmo necessidade de uso próprio do imóvel, dentre outras causas elencadas pela lei.
A Sentença e a Fixação do Novo Aluguel
A decisão do juiz na ação renovatória fixará os novos termos e condições contratuais. O critério de ajuste do aluguel será determinado, normalmente seguindo índices oficiais de reajuste e o valor de mercado. É permitido, inclusive, que o locador e locatário já na inicial e na contestação apresentem valores distintos sendo admissível realizar-se perícia para a definição do aluguel.
Consequências da Improcedência
Caso o locatário tenha a ação julgada improcedente, o contrato de locação seguirá seu curso até o término inicialmente pactuado, sem direito à renovação compulsória. Nesse cenário, surgem novas negociações ou a necessidade de busca de outro ponto comercial.
Importância da Ação Renovatória para o Ambiente de Negócios
A ação renovatória representa um importante equilíbrio nas relações de locação comercial, promovendo a segurança jurídica e a previsibilidade necessárias para o desenvolvimento econômico. A sua correta aplicação protege tanto os interesses dos locatários quanto dos locadores, ao exigir condições concretas para a renovação que excluem práticas abusivas de qualquer parte.
Considerações Finais
A compreensão dessa ferramenta legal é indispensável para advogados que atuam no direito imobiliário e empresarial. A ações renovatórias envolvem aspectos complexos e sua prática requer um conhecimento técnico apurado e experiência na lide entre locadores e locatários comerciais.
Perguntas Frequentes sobre a Ação Renovatória
1. O que acontece se eu perder o prazo para ingressar com a ação renovatória?
– Se o locatário não ingressar com a ação dentro do prazo estipulado pela lei, ele perderá o direito à renovação compulsória do contrato.
2. Quais são as chances de sucesso de uma ação renovatória?
– A probabilidade de sucesso depende do atendimento aos requisitos legais. Um bom planejamento e a reunião da documentação necessária são fundamentais.
3. O locador pode aumentar significativamente o valor do aluguel na ação renovatória?
– O novo valor do aluguel deve ser compatível com o de mercado, e, caso haja divergência entre as partes, pode ser designada perícia para determinação do valor justo.
4. É possível renovar um contrato de locação comercial por período inferior a cinco anos?
– Sim, desde que os contratos somem um mínimo de cinco anos, a renovação pode ser realizada, mas a ação renovatória em si exige esse período mínimo na soma dos contratos.
5. Como a ação renovatória é afetada por cláusulas contratuais de desocupação?
– Cláusulas que estabeleçam desocupação automática ao final do contrato não impedem o exercício do direito de ação renovatória, desde que os requisitos legais estejam cumpridos.
Aprofunde seu conhecimento sobre o assunto na Wikipedia.
Acesse a lei relacionada em [Lei nº 8.245/1991 – Lei do Inquilinato](http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm)
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Este artigo teve a curadoria de Fábio Vieira Figueiredo é advogado e executivo com 20 anos de experiência em Direito, Educação e Negócios. Mestre e Doutor em Direito pela PUC/SP, possui especializações em gestão de projetos, marketing, contratos e empreendedorismo.
CEO da IURE DIGITAL, foi cofundador da Escola de Direito da Galícia Educação e ocupou cargos estratégicos como Presidente do Conselho de Administração da Galícia e Conselheiro na Legale Educacional S.A.. Atuou em grandes organizações como Damásio Educacional S.A., Saraiva, Rede Luiz Flávio Gomes, Cogna e Ânima Educação S.A., onde foi cofundador e CEO da EBRADI, Diretor Executivo da HSM University e Diretor de Crescimento das escolas digitais e pós-graduação.
Professor universitário e autor de mais de 100 obras jurídicas, é referência em Direito, Gestão e Empreendedorismo, conectando expertise jurídica à visão estratégica para liderar negócios inovadores e sustentáveis.
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