O Direito à Remição da Dívida no Procedimento da Alienação Judicial de Imóveis
A remição da dívida é uma faculdade processual prevista na legislação brasileira que permite ao devedor quitar o débito objeto de uma execução forçada até o momento da assinatura do auto de arrematação. No âmbito da alienação judicial de bens imóveis, esse tema adquire especial relevância, especialmente por envolver a proteção do direito de propriedade e a preservação do patrimônio do devedor.
Neste artigo, aprofundamos os fundamentos legais, doutrinários e jurisprudenciais sobre a remição, analisando sua aplicação concreta no processo civil e sua interface com os leilões judiciais. O objetivo é fornecer uma visão ampla e técnica para operadores do Direito que atuam ou desejam atuar com execuções e garantias reais.
Fundamento Legal: o que é Remição da Dívida?
O procedimento de remição está previsto no artigo 826 do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), que dispõe:
“Art. 826. O executado pode, a todo tempo, pagar a dívida, principal e acessórios, com atualização monetária e juros, comprovando nos autos o respectivo depósito.”
Esse artigo garante ao devedor a possibilidade de extinção do processo de execução, caso efetue o pagamento integral da dívida antes da arrematação do bem. Tal faculdade é corolário do princípio da menor onerosidade da execução para o devedor, previsto no artigo 805 do CPC, sendo também uma expressão direta do direito fundamental à propriedade (art. 5º, XXII da Constituição Federal).
Assim, enquanto não consumada a transmissão da propriedade por meio da arrematação, o executado possui a chance de quitar seu débito e conservar o bem oferecido à execução.
Momento-Limite da Remição: Até Quando é Possível?
Um dos pontos mais debatidos na prática forense é o momento exato até o qual pode ocorrer a remição da execução. A doutrina e a jurisprudência majoritária fixam este limite na assinatura do auto de arrematação, e não simplesmente na realização do leilão.
A distinção é crucial: embora o leilão defina o vencedor, é apenas a assinatura do auto de arrematação que torna definitiva a alienação. Até este marco, o executado pode efetuar o pagamento integral da dívida em juízo.
É importante notar que não basta o depósito parcial ou a intenção de pagar. O depósito deve ser integral, à disposição do juízo, e equivaler à totalidade da dívida principal com encargos, conforme os cálculos apresentados pelas partes ou homologados judicialmente.
Natureza Jurídica da Remição e seus Efeitos Processuais
A remição da execução implica a extinção do processo executivo por satisfação da obrigação, nos termos do inciso I do artigo 924 do CPC. Seus efeitos são os seguintes:
Aquisição de quitação da dívida
O pagamento integral extingue a obrigação exequenda. As obrigações acessórias, como juros, multa e encargos contratuais, devem estar integralmente quitadas, pois compõem o valor exigido.
Desconstituição da penhora
Com o pagamento, é levantada a penhora sobre o bem imóvel e tornam-se inócuas eventuais posteriores fases do processo de expropriação, como a hasta pública.
Cancelamento da hasta pública
Se houver leilão em andamento ou designado, sua realização será cancelada, desde que a remição tenha ocorrido antes da transmissão formal da propriedade.
Aplicação no Processo de Execução de Garantias Imobiliárias
Nas execuções hipotecárias e fiduciárias, ou mesmo na penhora de bens imóveis no âmbito da execução comum, a remição da dívida é um instrumento valioso para evitar a perda do bem imóvel por alienação judicial.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui jurisprudência consolidada no sentido de permitir a remição até a assinatura do auto de arrematação — ressalvadas hipóteses de má-fé ou tentativa de tumulto processual.
Do ponto de vista dos direitos do executado, a remição funciona como elemento de equilíbrio no processo expropriatório, buscando compatibilizar os princípios da efetividade da execução (interesse do credor) e da função social da moradia e do patrimônio familiar.
Remição e Leilão Judicial: Interseções e Cuidados Práticos
Para o advogado que atua na linha de frente das execuções — seja representando o exequente ou o executado —, é fundamental entender a dinâmica entre remição e o calendário dos leilões.
Em geral, o sistema de leilões obedece a duas praças: a primeira, com valor de avaliação; a segunda, com valor mínimo (em regra, 50% do valor da avaliação, salvo exceções legais). A remição pode ser feita até a formalização da arrematação, momento em que se encerra a oportunidade do executado para recuperar o imóvel.
Isso gera implicações práticas importantes:
Prazo para interposição de incidentes
O devedor pode trazer ao juízo manifestação de remição mesmo após a realização do leilão, desde que antes da homologação da arrematação. A justiça tende a privilegiar o pagamento e a quitação integral da dívida, desde que o processo não tenha atingido a fase de consumação.
Boa-fé e finalismo do processo
A jurisprudência impõe que o exercício do direito à remição seja feito com boa-fé. A procrastinação, o depósito insuficiente ou a tentativa de manipular prazos podem ser desconsideradas pelos tribunais.
Papel do Advogado na Orientação Preventiva ao Devedor
A atuação preventiva e estratégica do advogado é fundamental: ao acompanhar a evolução da execução, deve manter controle rigoroso dos prazos e comunicar ativamente o devedor sobre as possibilidades de remição.
É também dever do profissional verificar a regularidade do edital, dos valores cobrados e da correta intimação do devedor, requisitos essenciais para a validade da alienação judicial. A ausência de intimação pode tornar o leilão passível de anulação, conforme entendimento firmando pelo STJ e tribunais estaduais.
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Direitos do Arrematante x Direitos do Executado: Conflito ou Coexistência?
Quando ocorre a remição após a realização do leilão, mas antes da assinatura do auto de arrematação, surge uma tensão entre os interesses do arrematante e os do executado.
Embora o arrematante possa alegar possível frustração legítima de sua expectativa, o ordenamento dá primazia ao direito do devedor de quitar voluntariamente a dívida enquanto a arrematação não se perfectibilizou formalmente.
É nesse ponto que a jurisprudência ressalta a função garantidora da remição, inclusive como estratégia de desjudicialização do conflito. Ao permitir a continuidade da posse para o executado e a satisfação integral do crédito para o exequente, o processo cumpre sua natureza conciliatória, evitando interferências patrimoniais desnecessárias.
Modalidades de Remição: Judicial x Extrajudicial
No plano prático, a remição pode ocorrer:
Por pagamento direto ao juízo
Depósito judicial da quantia devida, com requerimento de homologação da remição antes da arrematação do bem.
Por acordo entre as partes
O exequente pode aceitar receber diretamente do executado, apresentando petição conjunta de extinção da execução. Essa via exige atenção redobrada quanto à regularidade e quitação plena da obrigação.
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Insights Relevantes
1. Conhecer o momento exato da consumação da arrematação é crucial para definir a viabilidade da remição.
2. Remição deve ser feita em valor integral, com encargos atualizados, para ser válida.
3. Mesmo após o leilão, o executado ainda pode remir a dívida, desde que antes do auto de arrematação.
4. A boa-fé é pressuposto essencial para o deferimento da remição, impedindo seu uso abusivo.
5. Advogados precisam dominar prazos, praxes forenses e o rito da expropriação para atuar com eficiência nesse campo.
Perguntas e Respostas Frequentes
1. Até quando o devedor pode exercer seu direito à remição da dívida?
Até o momento da assinatura do auto de arrematação. Após isso, a remição não é mais admitida, pois a alienação já se consumou.
2. A remição pode ser parcial?
Não. Para ser válida, a remição da dívida deve ser integral, abrangendo todo o valor principal, juros, custas e encargos.
3. A realização do leilão impede a remição?
Não necessariamente. Se o auto de arrematação ainda não foi assinado, a remição continua possível, desde que o valor seja pago integralmente.
4. E se o imóvel for arrematado por terceiro, mas o devedor ainda quiser pagar?
Enquanto não houver assinatura do auto de arrematação e registro do ato, o devedor pode quitar a dívida e impedir a transferência do bem.
5. O credor é obrigado a aceitar a remição?
Sim, desde que o devedor respeite as condições legais previstas: pagamento integral, tempestividade e boa-fé. Trata-se de uma imposição legal, não uma faculdade do credor.
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Acesse a lei relacionada em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm
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Este artigo foi escrito utilizando inteligência artificial a partir de uma fonte e teve a curadoria de Fábio Vieira Figueiredo. Advogado e executivo com 20 anos de experiência em Direito, Educação e Negócios. Mestre e Doutor em Direito pela PUC/SP, possui especializações em gestão de projetos, marketing, contratos e empreendedorismo. CEO da IURE DIGITAL, cofundador da Escola de Direito da Galícia Educação e ocupou cargos estratégicos como Presidente do Conselho de Administração da Galícia e Conselheiro na Legale Educacional S.A.. Atuou em grandes organizações como Damásio Educacional S.A., Saraiva, Rede Luiz Flávio Gomes, Cogna e Ânima Educação S.A., onde foi cofundador e CEO da EBRADI, Diretor Executivo da HSM University e Diretor de Crescimento das escolas digitais e pós-graduação. Professor universitário e autor de mais de 100 obras jurídicas, é referência em Direito, Gestão e Empreendedorismo, conectando expertise jurídica à visão estratégica para liderar negócios inovadores e sustentáveis.
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