O Contrato de Arrendamento Rural no Direito Brasileiro
O contrato de arrendamento rural é uma figura de extrema relevância no contexto do agronegócio brasileiro. Disciplinado principalmente pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) e pelo Decreto nº 59.566/1966, esse instrumento jurídico regula a cessão onerosa do uso de imóvel rural para fins de exploração agrícola, pecuária, extrativa ou mista.
Esse contrato se destaca por seu impacto direto na produtividade rural, segurança jurídica no campo e desenvolvimento econômico. Contudo, sua execução pode ser afetada por uma série de circunstâncias legais e fáticas que levam à sua revisão, rescisão ou extinção.
Neste artigo, vamos explorar os principais aspectos do contrato de arrendamento rural, detalhando suas características, regramentos legais, hipóteses de extinção e implicações práticas para os operadores do Direito.
Natureza jurídica e características do arrendamento rural
O arrendamento rural é um contrato bilateral, oneroso e comutativo. O arrendador concede ao arrendatário o uso e gozo de imóvel rural por tempo determinado ou indeterminado, mediante pagamento periódico de preço certo. Esse preço pode ser fixado em moeda corrente ou em produto agrícola, conforme previsão contratual.
De acordo com o artigo 92 do Estatuto da Terra, o arrendamento não transfere a posse direta ou indireta da propriedade, tampouco configura relação de emprego. Ele tem caráter civil e é regulado por normas cogentes que buscam proteger tanto o arrendador quanto o arrendatário.
Entre suas principais características, podemos destacar:
Prazo mínimo
Os prazos mínimos variam conforme a modalidade da atividade desenvolvida:
– Dois anos para atividades de exploração de lavoura temporária ou pecuária de pequeno porte.
– Três anos para lavouras permanentes.
– Cinco anos para atividades florestais.
O artigo 95 do Estatuto da Terra determina tais prazos com o objetivo de garantir ao arrendatário o retorno sobre os investimentos realizados na propriedade.
Renovação automática
Caso o arrendatário permaneça na posse do imóvel após o término do contrato, sem objeção do arrendador, considera-se o contrato prorrogado automaticamente nas mesmas condições. Essa prorrogação tácita é uma salvaguarda prevista no artigo 95, §4º, do Estatuto da Terra.
Preferência na renovação e venda
O arrendatário possui preferência tanto na renovação do contrato quanto na aquisição do imóvel arrendado caso este seja colocado à venda. Essa proteção legal está prevista nos artigos 92, inciso VII e 95-A do Estatuto da Terra.
Espécies de arrendamento
A doutrina identifica algumas classificações relevantes para o contrato de arrendamento rural:
Quanto à forma de pagamento
Pode ser:
– Arrendamento pecuniário – pagamento em dinheiro.
– Arrendamento em produto – pagamento em produtos agrícolas, desde que expressamente previsto.
Importante destacar que o Decreto 59.566/66 veda a previsão de pagamento em quantidades fixas de produção se isso impossibilitar o arrendatário de suportar os riscos da atividade.
Quanto ao objeto do contrato
Pode abranger:
– Parte ideal do imóvel.
– Imóvel inteiro.
– Bem móvel incorporado (ex: equipamentos e benfeitorias cedidas junto ao imóvel).
Extinção do contrato de arrendamento rural
Há diversas hipóteses legais e contratuais que podem conduzir à extinção do arrendamento rural. A depender da causa, a extinção poderá ocorrer por iniciativa das partes ou judicialmente.
1. Extinção por prazo determinado
O contrato se extingue naturalmente ao final do prazo contratualmente estipulado, salvo se houver prorrogação expressa ou tácita.
2. Acordo entre as partes
Nada impede que arrendador e arrendatário pactuem mutuamente pela rescisão antes do termo final, desde que observem a regulamentação pertinente e formalizem por escrito.
3. Inadimplemento
O inadimplemento é uma das principais causas de resolução do contrato. O artigo 23 do Decreto nº 59.566/1966 elenca algumas justificativas aceitáveis, tais como:
– Falta de pagamento dos valores pactuados.
– Destinação diversa da propriedade (ex: uso indevido).
– Danos causados ao imóvel.
– Descumprimento de cláusulas agronômicas ou ambientais.
4. Descumprimento de obrigações legais
O contrato pode ser resolvido judicialmente caso uma ou ambas as partes descumpram obrigações previstas pela legislação agrária. O arrendador, por exemplo, pode ser responsabilizado por limitar indevidamente o uso da terra ou por não assegurar o livre exercício da atividade agrícola contratada.
5. Desapropriação ou alienação do bem
Na hipótese de desapropriação da propriedade para fins de reforma agrária ou utilidade pública, o contrato é extinto de pleno direito. Se o imóvel for alienado, o contrato poderá continuar em vigor, respeitando-se o direito de preferência do arrendatário.
6. Morte do arrendatário
A morte do arrendatário não extingue automaticamente o contrato. Os herdeiros podem continuar na posse do imóvel até o fim do prazo contratual, conforme assegurado pelo artigo 28 do Decreto nº 59.566/1966.
Ação judicial para extinção do arrendamento
Caso as partes estejam em conflito quanto à manutenção ou encerramento do contrato, cabe a propositura de ação judicial para resolução da controvérsia. Esta pode ter natureza de reintegração de posse, ação de despejo rural, resolução contratual ou ação declaratória de extinção.
As decisões judiciais consideram, com base na função social da propriedade e da atividade econômica rural, o princípio da continuidade da atividade produtiva. Também se observa a boa-fé, equilíbrio contratual e as garantias fundamentais do exercício da atividade econômica.
A função social do contrato agrário
O princípio da função social da propriedade rural, previsto no artigo 186 da Constituição Federal, irradia efeitos sobre todos os contratos agrários. Esse princípio impõe que o imóvel seja utilizado de forma produtiva, respeite o meio ambiente, observe a legislação trabalhista e promova justiça social nas relações do campo.
Com base nesse vetor axiológico, o Poder Judiciário pode intervir em contratos de arrendamento rural não apenas para reequilibrar relações assimétricas, mas também para proteger o bem coletivo, a sustentabilidade do campo e a segurança alimentar.
Esse substrato valorativo serve como critério interpretativo para avaliar cláusulas contratuais, revisar condições abusivas e reconhecer falhas na função social do contrato.
Aplicações práticas para a advocacia agrária
A atuação jurídico-profissional no campo do Direito Agrário exige domínio técnico dos dispositivos legais específicos, incluindo o Estatuto da Terra, o Decreto 59.566/66 e a jurisprudência especializada. A prática forense concentra-se em ações que envolvem:
– elaboração contratual preventiva;
– condução de litígios sobre posse e uso do solo;
– execução ou invalidação de cláusulas de prestação periódica;
– discussões sobre prorrogação;
– ações de despejo rural.
Além disso, o advogado precisa ser capaz de compreender e articular questões fundiárias, ambientais, tributárias e até previdenciárias relacionadas à atividade rural.
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Considerações finais
O contrato de arrendamento rural é um instrumento essencial para viabilizar a utilização produtiva de imóveis rurais por meio da cooperação entre agentes econômicos. Sua regulamentação legal busca equilibrar os interesses patrimoniais dos proprietários com as necessidades dos arrendatários em promover sua atividade produtiva.
A extinção do contrato deve observar critérios legais, contratuais e jurisprudenciais, especialmente quando envolvem cenários litigiosos. Entender profundamente esse instrumento não só amplia a segurança jurídica das partes, como representa vantagem competitiva para o profissional que atua no setor.
A capacitação contínua é determinante para advogados que desejam oferecer uma atuação diferenciada na seara agrária, articulando conhecimento técnico, sensibilidade negocial e eficácia processual.
Insights para profissionais do Direito
– O contrato de arrendamento rural tem peculiaridades legais que limitam a autonomia das partes, principalmente no que diz respeito a prazos, prorrogação e recuperação de benfeitorias.
– A legislação agrária possui caráter protetivo em relação ao arrendatário, em nome da função social da terra, o que influencia diretamente na interpretação contratual.
– A atuação extrajudicial prévia, por meio da boa redação contratual ou notificação de inadimplemento, pode evitar discussões judiciais longas e custosas.
– A atuação no contencioso agrário exige não apenas domínio técnico do Direito Civil e Processual, mas também habilidade em questões ambientais, fundiárias e de direitos coletivos.
– O conhecimento prático da jurisprudência sobre inadimplemento, renovação e despejo rural é um diferencial estratégico na atuação profissional.
Perguntas e respostas
1. O contrato de arrendamento precisa ser registrado em cartório?
Sim. Para que produza efeitos contra terceiros, o contrato deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis onde está situado o imóvel rural, conforme exige o artigo 95, §2º, do Estatuto da Terra.
2. É possível revisar o valor do arrendamento durante o contrato?
Sim, desde que haja cláusula expressa ou que ocorra onerosidade excessiva superveniente. Também é possível revisão judicial com base no princípio da boa-fé objetiva.
3. Em caso de inadimplemento do arrendatário, o despejo pode ocorrer de forma imediata?
Não. É necessário o ajuizamento de ação de despejo rural, respeitando prazos legais de notificação e possibilidade de purgação da mora, conforme o Decreto 59.566/66.
4. Os herdeiros do arrendador podem recusar a renovação do contrato ao final do prazo?
Podem, mas devem respeitar o direito de preferência e comunicar formalmente o arrendatário no prazo legal para evitar a prorrogação automática.
5. O contrato pode ser extinto unilateralmente por arrependimento de uma das partes?
Não, salvo se houver cláusula resolutiva expressa permitindo tal faculdade em determinadas condições. A extinção unilateral exige respaldo legal ou contratual.
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Acesse a lei relacionada em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4504.htm
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Este artigo teve a curadoria do time da Galícia Educação e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir de seu conteúdo original em https://www.conjur.com.br/2025-jul-12/justica-extingue-contrato-de-arrendamento-rural/.
