Alienação Fiduciária de Imóvel: Aspectos Jurídicos do Valor Mínimo de Excussão
A alienação fiduciária de bem imóvel tornou-se instrumento fundamental no financiamento imobiliário brasileiro. Regulada pela Lei nº 9.514/1997, essa modalidade foi criada para conferir maior segurança jurídica às instituições financeiras e agilidade na recuperação do crédito.
Um dos pontos que suscita controvérsia no campo prático e doutrinário é o valor mínimo de arrematação exigido na excussão extrajudicial do imóvel fiduciariamente alienado. Recentes mudanças normativas reavivaram o debate jurídico em torno da proteção ao devedor, da legalidade da execução extrajudicial e da eventual lesão ao direito de propriedade e ao equilíbrio contratual.
Neste artigo, abordaremos com profundidade os aspectos jurídicos relacionados ao valor mínimo de venda na excussão da garantia fiduciária, à luz da legislação aplicável e da jurisprudência atual.
Fundamentos da Alienação Fiduciária em Garantia
A alienação fiduciária de bem imóvel em garantia está disciplinada na Lei nº 9.514/1997, especialmente nos artigos 22 a 33. Nesse instituto, ocorre a transferência condicional da propriedade resolúvel do imóvel ao credor, com a finalidade de assegurar o pagamento de uma obrigação assumida pelo devedor.
Durante o período de adimplemento, o devedor permanece na posse direta do imóvel, enquanto o credor fiduciário detém a propriedade fiduciária e a posse indireta. Em caso de inadimplemento, o procedimento de excussão da garantia poderá ser deflagrado pela via extrajudicial, conforme previsto no art. 26 da Lei nº 9.514/1997.
Execução Extrajudicial: Procedimento e Critérios
A excussão da garantia na alienação fiduciária se dá por meio de uma notificação extrajudicial de constituição em mora, expedida por cartório. Decorrido o prazo legal de 15 dias sem a purgação da mora, o credor pode requerer o início da consolidação da propriedade em seu nome.
Consolidada a propriedade, o credor tem a obrigação legal de promover a venda do imóvel em leilões públicos. O art. 27 da Lei nº 9.514/1997 estabelece que:
“Consolidada a propriedade do imóvel em nome do fiduciário, este promoverá os leilões públicos para alienação do imóvel, no prazo de 30 dias, e o produto da venda será utilizado para o pagamento da dívida.”
O dispositivo prevê até dois leilões, sendo o primeiro com valor a ser fixado pelo credor. Caso o imóvel não seja alienado, realiza-se o segundo leilão, aceitando-se ofertas por menor valor. Aqui começa o debate jurídico quanto à fixação ou não de um valor mínimo que assegure o equilíbrio entre os interesses das partes.
Valor Mínimo de Excussão: O Princípio da Justa Expectativa
A jurisprudência brasileira oscilou durante muitos anos quanto à licitude da arrematação por valor muito inferior ao de mercado, especialmente quando o devedor fiduciante não tem garantido o retorno do valor excedente ao saldo devedor remanescente.
Nesse contexto, muitos tribunais passaram a reconhecer, mesmo antes de alterações normativas, a necessidade de um valor mínimo de venda que assegurasse a integridade patrimonial do fiduciante. Essa construção jurisprudencial buscou dar concretude ao princípio constitucional da função social da propriedade (art. 5º, XXIII, da Constituição Federal) e ao princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais.
A Dinâmica entre Valor da Dívida e Valor do Imóvel
Um dos problemas mais recorrentes na prática é a seguinte situação: o imóvel é arrematado por valor inferior ao da dívida e, mesmo assim, o fiduciário cobra do devedor o saldo remanescente, sem que se garanta que o imóvel tenha sido vendido por um preço justo.
É justamente nessa hipótese que o valor de excussão assume papel central: garantir que o mecanismo da alienação fiduciária não seja convertido em meio de apropriação indevida ou em instrumento de desequilíbrio contratual.
Recentemente, normas distintas passaram a dispor mais detalhadamente sobre esse ponto, reforçando a necessidade de fixação de critérios mais objetivos para a definição do valor mínimo de venda em leilão. Esse movimento contribui para o aumento da previsibilidade jurídica e para a proteção das partes vulneráveis da relação contratual.
Compatibilização entre Eficiência na Recuperação de Crédito e Proteção ao Devedor
Uma das diretrizes fundamentais do regime da alienação fiduciária é proporcionar maior celeridade e eficácia na recuperação do crédito. Entretanto, o sistema jurídico não pode permitir que essa eficácia ocorra à custa da violação de garantias fundamentais do devedor.
O art. 27, §5º, da Lei nº 9.514/1997, prevê que o valor obtido nos leilões será destinado, primeiramente, ao pagamento do saldo devedor da obrigação garantida. Eventual excedente deverá ser restituído ao devedor, e, na hipótese de valor inferior à dívida, caberá ação de cobrança.
No entanto, se o imóvel for vendido por valor notoriamente inferior ao de mercado — sem critério objetivo que estabeleça limites — há risco de enriquecimento sem causa do credor ou prejuízos desproporcionais ao fiduciário.
O Papel do Registro de Imóveis e da Atuação Notarial
O procedimento extrajudicial descrito na Lei nº 9.514/1997 é profundamente baseado nos registros públicos e na atuação dos cartórios de títulos e documentos e oficial de registro de imóveis. Tais instituições exercem papel essencial na formalização do processo de excussão.
Com o aperfeiçoamento legislativo e o surgimento de normas que exigem critérios objetivos para a fixação de estimativas de valor para os bens dados em garantia, torna-se ainda mais relevante a atuação criteriosa e técnica dos profissionais envolvidos, evitando vícios materiais nas alienações extrajudiciais.
Reflexos Econômico-Jurídicos da Fixação de Valor Mínimo
Estabelecer limites quantitativos ou percentuais para o valor mínimo de excussão não é tarefa simples. Considerações econômicas e jurídicas devem ser equacionadas. De um lado, a fixação de um valor mínimo impede distorções processuais e eventuais abusos por parte do credor. De outro, valores excessivamente elevados podem inviabilizar a venda do imóvel em leilão.
Por esse motivo, vê-se com bons olhos a adoção de critérios técnicos, como o uso de avaliações mercadológicas fundamentadas, laudos periciais atualizados ou índices referenciais válidos para o setor imobiliário.
Esse equilíbrio é essencial para sustentar a higidez do sistema fiduciário como um todo, sem subverter qualquer das posições jurídicas protegidas.
Comparativo com a Execução Judicial
Na execução judicial, o Código de Processo Civil, em seu art. 891 e seguintes, regula o procedimento de alienação de bens penhorados, sendo comum a fixação judicial de avaliação prévia e utilização como base para os lances mínimos em hasta pública.
Embora a execução extrajudicial tenha natureza jurídica distinta, é possível aplicar analogicamente certos princípios, como o da menor onerosidade ao devedor (art. 805, CPC) e o da efetividade processual, proporcionando balizas de razoabilidade para a alienação privada de bem em condições excepcionais.
Implicações Práticas para Credores e Operadores do Direito
Para os credores fiduciários — sobretudo instituições financeiras —, a clareza quanto às regras do valor mínimo é importante para evitar judicializações decorrentes da frustração de garantias.
Para os devedores, essa definição pode representar proteção relevante de seu patrimônio, especialmente em tempos de oscilação significativa no mercado imobiliário.
Nesse contexto, advogados que atuam no contencioso bancário, imobiliário ou empresarial precisam dominar com profundidade os mecanismos legais, as jurisprudências divergentes e os efeitos patrimoniais derivados da venda extrajudicial de imóveis garantidos por alienação fiduciária.
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Desafios da Prática: Fixar, Avaliar e Defender
Determinar criteriosamente o valor mínimo de venda exige respaldo técnico e jurídico. Erros nessa fase podem anular a alienação, gerar litígios com os devedores ou mesmo atrasar a recuperação de créditos de alto valor.
Por isso, contratar avaliações imparciais, seguir protocolos formais e documentar todas as etapas da execução extrajudicial tornou-se essencial. Além disso, garantir que os editais de leilão estejam devidamente elaborados e que reflitam os critérios legais fortalece a segurança das operações.
Conclusão
A alienação fiduciária de imóvel é poderosa ferramenta jurídica de garantia, mas sua efetividade e justiça dependem da estrita observância aos princípios fundamentais do ordenamento jurídico. A discussão sobre o valor mínimo de excussão é, ao mesmo tempo, um tema técnico e sensível, porque traduz na prática o equilíbrio contratual e ético entre as partes.
A clareza sobre os critérios utilizados, a boa-fé contratual e procedimentos transparentes são fundamentos que, conjugados, asseguram legitimidade ao sistema fiduciário imobiliário.
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Insights Finais
1. A alienação fiduciária extrajudicial é eficaz, mas exige rigor técnico.
2. O valor mínimo de excussão impede prejuízos desproporcionais ao devedor.
3. Critérios objetivos para venda são essenciais à segurança jurídica.
4. A atuação dos advogados é decisiva na supervisão e contestação das alienações.
5. A integração entre prática, jurisprudência e capacitação contínua é essencial.
Perguntas e Respostas
1. O devedor pode contestar a venda do imóvel por valor inferior ao de mercado?
Sim. Se a venda ocorrer por valor irrisório e sem base técnica, o devedor pode ingressar com ação judicial visando anular a alienação, alegando lesão e desequilíbrio contratual.
2. O que acontece se o bem não for arrematado nos dois leilões?
Se não houver arrematação nos dois leilões obrigatórios, o imóvel permanece com o credor fiduciário, podendo este executá-lo por outras vias ou renegociar a dívida, conforme estratégia.
3. Existe obrigação legal de avaliação prévia do imóvel na alienação fiduciária?
A Lei nº 9.514/1997 não exige avaliação formal prévia nos leilões, mas jurisprudências recentes e novas disposições normativas têm exigido critérios e documentos que demonstrem o valor de mercado como forma de garantir a regularidade e transparência do processo.
4. Pode o credor manter o valor da venda se for superior ao da dívida?
Não. Havendo saldo positivo após o pagamento da dívida e encargos legais, o credor está legalmente obrigado a devolver o excedente ao devedor fiduciante (art. 27, §4º, da Lei nº 9.514/1997).
5. Advogados podem atuar formalmente no procedimento extrajudicial?
Sim. Advogados podem representar as partes nas fases de cobrança, notificação e acompanhamento dos leilões, além de atuar judicialmente em caso de nulidade ou contestação da alienação.
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Acesse a lei relacionada em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm
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Este artigo foi escrito utilizando inteligência artificial a partir de uma fonte e teve a curadoria de Fábio Vieira Figueiredo. Advogado e executivo com 20 anos de experiência em Direito, Educação e Negócios. Mestre e Doutor em Direito pela PUC/SP, possui especializações em gestão de projetos, marketing, contratos e empreendedorismo. CEO da IURE DIGITAL, cofundador da Escola de Direito da Galícia Educação e ocupou cargos estratégicos como Presidente do Conselho de Administração da Galícia e Conselheiro na Legale Educacional S.A.. Atuou em grandes organizações como Damásio Educacional S.A., Saraiva, Rede Luiz Flávio Gomes, Cogna e Ânima Educação S.A., onde foi cofundador e CEO da EBRADI, Diretor Executivo da HSM University e Diretor de Crescimento das escolas digitais e pós-graduação. Professor universitário e autor de mais de 100 obras jurídicas, é referência em Direito, Gestão e Empreendedorismo, conectando expertise jurídica à visão estratégica para liderar negócios inovadores e sustentáveis.
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