Registro de Imóveis e Certidões Negativas: Fundamentos Jurídicos e Repercussões Práticas
O registro de imóveis representa um dos pilares da segurança jurídica em transações imobiliárias no Brasil. Sua finalidade é conferir publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos relativos à propriedade imobiliária. Contudo, a exigência de certidões negativas de débitos fiscais ou trabalhistas para o registro de escrituras de compra e venda tem sido objeto de debates no universo jurídico.
Neste artigo, discutiremos os fundamentos legais do registro de imóveis, detalharemos o papel das certidões negativas nesse contexto e abordaremos as interpretações dos tribunais e doutrina, com ênfase nos aspectos registrais, obrigações acessórias e princípios constitucionais envolvidos.
Aspectos Fundamentais do Registro de Imóveis no Brasil
O sistema registral imobiliário brasileiro está ancorado principalmente no artigo 1.227 do Código Civil, que estabelece que a propriedade dos imóveis só é transferida mediante registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. O artigo 167 da Lei n° 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) detalha a escritura dos registros e averbações admitidas.
O registro é, assim, elemento constitutivo do direito real sobre imóveis. Isso significa que, sem ele, mesmo com contrato particular ou escritura pública, o adquirente não é proprietário perante terceiros. Esse sistema resguarda os interesses das partes envolvidas e proporciona segurança jurídica, especialmente em operações de compra e venda, doação, usucapião, permuta ou constituição de garantias reais.
Princípios Basilares do Registro Imobiliário
Dentre os princípios fundamentais do registro imobiliário brasileiro, destacam-se:
– Princípio da publicidade registral: Garante o conhecimento público de todas as informações registradas.
– Princípio da prioridade: Determina que o primeiro a apresentar um título registrável terá preferência.
– Princípio da legalidade: Impõe ao registrador a obrigatoriedade de examinar a exatidão dos títulos apresentados.
Esses princípios são essenciais para entender a função e o alcance do registro imobiliário no sistema jurídico nacional.
Certidões Negativas: Características e Objeto
As certidões negativas, em sentido amplo, são documentos expedidos por órgãos públicos que atestam a inexistência de débitos, processos, restrições ou fatos que possam comprometer a regularidade de uma pessoa natural ou jurídica perante determinada esfera de controle estatal.
Dentre as mais comuns nas transações imobiliárias destacam-se:
– Certidões negativas de débitos fiscais federais, estaduais e municipais;
– Certidão negativa de débitos trabalhistas (CNDT);
– Certidões negativas de ações cíveis, criminais e protestos.
Fundamento Legal das Certidões Negativas
No âmbito tributário, o artigo 205 do Código Tributário Nacional regula a expedição de certidões negativas pelos órgãos da administração pública. Já no contexto trabalhista, a Lei nº 12.440/2011 incluiu a CNDT como requisito para participação em licitações e celebração de contratos com a administração pública.
Importante frisar que, de acordo com entendimento prevalente, a exigência de certidões negativas constitui norma voltada predominantemente à proteção do interesse público fiscal ou trabalhista, e não integra, necessariamente, os requisitos constitutivos para a validade do registro de transferência de imóveis perante terceiros.
Registro de Imóveis: A Exigência de Certidões Negativas e Seus Limites
Uma das maiores discussões em Direito Imobiliário e Registral reside na possibilidade ou não de os cartórios condicionarem o registro de imóveis à apresentação de certidões negativas de natureza fiscal ou trabalhista, especialmente no caso de pessoas jurídicas.
A Lei 7.433/1985 e o Decreto 93.240/1986
A Lei nº 7.433/1985, regulamentada pelo Decreto nº 93.240/1986, dispõe sobre a elaboração de escrituras públicas que envolvem a compra e venda ou promessa de compra e venda de imóveis. O artigo 1º, §2º, do Decreto exige que, para lavratura da escritura pública, sejam apresentadas determinadas certidões negativas, mas a lei não estende tal obrigação expressamente ao ato de registro da escritura junto ao cartório de imóveis.
O artigo 1º da Lei 7.433/1985:
“Art. 1º Para a lavratura de escrituras públicas de compra e venda é obrigatória a apresentação das certidões negativas de débitos referentes aos imóveis transacionados. […]”
Contudo, torna-se evidente que se trata de requisito para a lavratura da escritura, não constitutivo do registro imobiliário.
O artigo 246 da Lei nº 6.015/1973
A Lei de Registros Públicos, em seu artigo 246, prevê hipóteses de recusa de registro, nenhuma delas relacionada à ausência de certidões negativas de débito. O rol de exigências é taxativo, o que fundamenta o entendimento restritivo ao poder de recusa dos registradores:
“Art. 246. Somente se poderá recusar o registro, quando o título não estiver revestido das formalidades legais […]”
Portanto, a ausência dessa previsão legal específica impede que a falta de certidões negativas seja obstáculo ao registro de imóveis.
Posicionamento da Doutrina e Jurisprudência
A doutrina majoritária entende que o ato de registro imobiliário, por ter finalidade distinta da lavratura da escritura, não pode ser condicionado ao cumprimento de obrigações acessórias (como a apresentação de certidões) que não estejam previstas expressamente na legislação específica.
Vários tribunais pátrios, inclusive órgãos superiores, têm afirmado que a exigência de certidões negativas configura prática indevida caso não respaldada em lei, dado que restringe o direito fundamental de propriedade e o livre trânsito de bens, ferindo princípios constitucionais tais como os do artigo 170 da Constituição Federal (ordem econômica e livre iniciativa).
Implicações Práticas para o Advogado e para o Gestor Imobiliário
A correta compreensão do tema é crucial para operar no mercado imobiliário, seja em consultoria, estruturação de negócios ou diligências de regularização fundiária. Advogados, tabeliães e registradores devem estar atentos às distinções entre os requisitos para a lavratura do negócio jurídico e para o efetivo registro perante o Registro de Imóveis.
A ausência de certidões negativas pode, sim, gerar efeitos posteriores na esfera fiscal, obrigacional ou de responsabilidade dos vendedores, especialmente de pessoas jurídicas. Contudo, isso não pode repercutir como óbice para a inscrição do título translativo na matrícula do imóvel.
Para os profissionais que buscam dominar as questões de responsabilidade civil relacionadas a negócios imobiliários e cartorários, é fundamental investir em formação específica, como a Pós-Graduação em Prática da Responsabilidade Civil e Tutela dos Danos, que aprofunda análises de riscos e de responsabilidade no contexto registral.
Efeitos do Registro Imobiliário diante de Irregularidades Fiscais ou Trabalhistas
A possibilidade de registro de transferências imobiliárias sem apresentação de certidões negativas não exime as partes de eventuais responsabilidades por débitos fiscais ou trabalhistas a que estejam sujeitas. O patrimônio adquirido pode, sim, ser objeto de constrição futura caso reste configurada fraude à execução ou sucessão patrimonial ilícita.
O artigo 185 do Código Tributário Nacional prevê, por exemplo, a ineficácia de alienação de bens com fraude à execução fiscal, ou seja, para prejudicar a Fazenda Pública. O parágrafo único do artigo traz presunção relativa desse ato quando realizado após inscrição da dívida ativa.
Cabe ao advogado orientar diligentemente seus clientes sobre eventuais riscos, bem como adotar práticas preventivas na condução de transações imobiliárias que envolvam pessoas jurídicas, débitos fiscais e trabalhistas em aberto ou situações de insolvência.
Princípios Constitucionais Atinentes ao Tema
O debate acerca da obrigatoriedade de certidões negativas para registro imobiliário demanda análise de princípios constitucionais relevantes:
– Princípio da legalidade: Os órgãos públicos só podem exigir o que está previsto em lei.
– Princípio da função social da propriedade: O registro é instrumento para efetivar o uso social do bem, não devendo ser obstaculizado por burocracias não previstas em lei.
– Princípio da segurança jurídica e do livre exercício de direitos: Obstáculos formais não previstos na legislação restringem direitos fundamentais e devem ser afastados.
Profissionalmente, aprofundar a análise desses princípios é central para advogados que lidam com contencioso estratégico e direito do patrimônio, como explorado nos tópicos da Pós-Graduação em M&A, com interface direta entre operações empresariais e o direito registral.
Conclusão
O registro de imóveis é fase imprescindível para o pleno exercício dos direitos reais e de propriedade. A exigência indiscriminada de certidões negativas para autorizar registros está em descompasso com o ordenamento jurídico, pois inexiste previsão legal expressa para tal restrição, sendo, portanto, vedada pela legalidade estrita e a proteção do direito de propriedade.
Ao advogado, cabe orientar clientes quanto aos potenciais riscos fiscais e trabalhistas da aquisição imobiliária, afastando, contudo, exigências indevidas em cartórios e zelando pelo regular exercício do direito de propriedade.
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Insights Finais
O entendimento detalhado sobre a ausência de obrigatoriedade de certidões negativas para registro imobiliário amplia significativamente a atuação do advogado e garante maior eficiência na prática forense e preventiva. É imprescindível aliar conhecimento prático, atualização legislativa e compreensão doutrinária para proporcionar segurança às partes envolvidas e evitar constrangimentos indevidos perante cartórios.
Perguntas e Respostas Frequentes
1. O cartório pode exigir certidão negativa de débitos fiscais ou trabalhistas para registrar uma escritura de imóvel?
Não. Não existe previsão legal para tal exigência no ato do registro do título translativo de propriedade. Apenas requisitos previstos em lei específica devem ser observados pelo oficial registrador.
2. A falta de certidões negativas pode anular a transferência ou criar riscos posteriores?
A ausência não impede o registro, mas pode gerar riscos futuros relativos à fraude à execução ou à responsabilização por débitos do transmitente, principalmente em situações envolvendo pessoas jurídicas.
3. A exigência das certidões negativas é obrigatória para lavratura de escritura?
Sim, para a lavratura da escritura pública, a legislação determina a apresentação de determinadas certidões. Porém, tal obrigação não se estende ao registro imobiliário.
4. Uma transação registrada pode ser anulada se constatada fraude contra credores?
Sim. Caso comprovada fraude à execução ou à legítima, o ato registral pode ser tornardo ineficaz, especialmente se houver provas do intuito de prejudicar terceiros.
5. O que posso fazer se um cartório exigir ilegalmente certidões negativas para registrar o imóvel?
O interessado pode requisitar por escrito a recusa formal do registro e, posteriormente, apresentar reclamação administrativa ou ação judicial para sanar a exigência indevida, fundamentando-se na ausência de base legal.
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Acesse a lei relacionada em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/1973-1980/L6501.htm
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Este artigo teve a curadoria do time da Galícia Educação e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir de seu conteúdo original em https://www.conjur.com.br/2025-set-09/cnj-proibe-exigencia-de-certidoes-negativas-para-registro-de-imovel/.
