Desestatização e Direito Urbanístico na Habitação Popular
O papel do Direito Urbanístico na organização das cidades
O Direito Urbanístico é uma disciplina jurídica que regula a utilização do solo urbano, buscando garantir o desenvolvimento sustentável das cidades, a função social da propriedade e o direito à moradia. Ele tem como pilares normativos a Constituição Federal de 1988, especialmente os artigos 182 e 183, que tratam da política urbana, além do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), que estabelece diretrizes gerais para o planejamento urbano e mecanismos para sua efetivação.
No contexto atual, a escassez de moradias dignas e a crescente demanda populacional exigem políticas públicas e instrumentos jurídicos eficazes. Dentre esses instrumentos estão os projetos de habitação de interesse social, que podem ser implementados por meio de parcerias público-privadas (PPPs), concessões urbanas e modelos de desestatização acompanhada de encargos urbanísticos.
Habitação de Interesse Social como direito fundamental
A habitação é reconhecida como direito social explícito no artigo 6º da Constituição Federal. Isso implica obrigações para o Estado e para os entes federativos na promoção de políticas públicas que garantam moradia digna à população, sobretudo a de baixa renda.
O Estatuto da Cidade reforça essa diretriz ao prever, em seu artigo 4º, inciso V, a necessidade de priorizar programas habitacionais de interesse social. Esse foco é essencial para combater a segregação socioespacial, promovendo maior inclusão e equidade no espaço urbano.
Contudo, para que esse direito seja concretizado, o ordenamento jurídico permite e até estimula a utilização de instrumentos de cooperação entre o setor público e a iniciativa privada. É nesse ponto que entram os mecanismos de desestatização com destinação vinculada.
Desestatização com Encargo: estrutura jurídica e desafios
Instrumentos jurídicos compatíveis com a Política Urbana
A desestatização de imóveis públicos ocorre por meio de diversos arranjos jurídicos, como concessão de uso especial para fins de moradia (art. 4º do Estatuto da Cidade), concessão comum ou patrocinada, e até alienação com encargo. Nesse último, a transferência de um bem público à iniciativa privada está condicionada ao cumprimento de determinado ônus, como a construção de unidades habitacionais específicas a determinado público.
Essa modelagem é vista com bons olhos sob a lógica da função social da propriedade (art. 182, §2º da CF/88), porém demanda uma regulação rigorosa. O Poder Público deve garantir que a destinação final do imóvel atenda aos critérios de interesse social e que os compromissos assumidos pela parte privada sejam efetivamente fiscalizados.
Remuneração privada e controle do Estado
O envolvimento do setor privado inevitavelmente introduz elementos de remuneração e lucro. Apesar disso, o protagonismo estatal deve ser preservado, especialmente na definição de critérios urbanísticos, metas de atendimento habitacional e regras de acesso.
Aqui, o papel da Licença Urbanística e do Estudo de Impacto de Vizinhança – exigido pelo artigo 36 do Estatuto da Cidade – é determinante. Deve-se assegurar que os empreendimentos cumpram os objetivos da política urbana, evitando gentrificação, desalojamento forçado ou desequilíbrio na infraestrutura urbana.
A participação de conselhos municipais, setores organizados da sociedade civil e transparência nos processos de chamamento público são mecanismos essenciais para legitimar os projetos estruturados dentro dessas diretrizes.
Regularização fundiária e sua conexão com a desestatização
REURB como mecanismo de efetivação da moradia
A Regularização Fundiária Urbana (REURB), prevista na Lei nº 13.465/2017, busca conferir segurança jurídica à moradia, reconhecendo situações de ocupação irregular consolidadas e transformando-as em zonas legalizadas, com acesso à infraestrutura urbana e serviços públicos.
A REURB está frequentemente associada aos empreendimentos habitacionais de interesse social e pode ser acionada paralelamente a mecanismos de desestatização com encargo, especialmente quando há populações já residentes em áreas públicas a serem transferidas à iniciativa privada mediante projetos de melhorias.
Embora a propriedade passe a ser privada, o município pode e deve estabelecer, no edital ou termo de concessão, cláusulas de reserva de unidades para aplicação da REURB-S (Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social), promovendo o direito à cidade em consonância com os objetivos do planejamento urbano.
Segurança jurídica para beneficiários e investidores
O sucesso jurídico e social desses programas depende da segurança jurídica fornecida às famílias beneficiadas e aos investidores. Idealmente, os contratos e instrumentos convocatórios devem prever cláusulas sobre a destinação das unidades, critérios sociais para escolha dos beneficiários, reserva de cotas para grupos vulneráveis e penalidades em caso de descumprimento.
Além disso, o Poder Público deve garantir que eventuais títulos de propriedade concedidos estejam amparados em cadastros oficiais e registros em cartório – conforme exigem os artigos 8º e 9º da Lei 13.465/2017.
Essa previsibilidade favorece o cumprimento do direito à moradia com estabilidade, além de reduzir riscos legais para eventuais operadores do sistema financeiro da habitação, a exemplo de fundos de investimento imobiliário e agentes de securitização.
Política urbana, zoneamento e instrumentos urbanísticos
Zoneamento como ferramenta de inclusão social
O zoneamento urbano, disciplinado por leis municipais e pelo Plano Diretor, é peça-chave para a harmonização entre desenvolvimento imobiliário e justiça social. O artigo 182 da Constituição impõe que o desenvolvimento da cidade cumpra sua função social e seja guiado por um plano diretor participativo, obrigatório para municípios com mais de 20 mil habitantes.
Em processos de desestatização de áreas urbanas com objetivo habitacional, é essencial que as zonas de interesse social (ZEIS) e zonas mistas se mantenham protegidas de especulação que possa alterar seu perfil. Eventual mudança de zoneamento deve ser fundamentada e precedida de estudos técnicos, sob o risco de nulidade por desvio de finalidade.
É comum que planos diretores já prevejam instrumentos de indução da ocupação dessas áreas por habitação popular, como o solo criado, a outorga onerosa do direito de construir e a transferência do direito de construir, mecanismos que podem ser aplicados de forma combinada nos projetos de desestatização com encargo.
Controle difuso e institucional de constitucionalidade municipal
Embora o STF venha reafirmando a autonomia municipal em matéria urbanística (ADI 1946/SP e outras), isso não exclui a possibilidade de controle judicial da legalidade e constitucionalidade das decisões administrativas locais. Especialmente quando haja inobservância de princípios como o da função social da propriedade, do direito à moradia ou da prevalência do interesse público.
Decisões relativas à alienação de imóveis públicos devem observar formalmente os princípios da legalidade, impessoalidade e transparência, conforme artigos 37 e 175 da CF/88. Além disso, devem ser pautadas pelos objetivos constitucionais do desenvolvimento urbano e da redução das desigualdades sociais e regionais (art. 3º, III).
No plano infraconstitucional, qualquer alteração urbanística relevante deve obedecer o rito legal previsto, com destaque para a exigência de consulta e audiência pública em modificações do plano diretor (art. 40, §4º, do Estatuto da Cidade).
Importância da capacitação técnica na atuação jurídica
Diante da crescente complexidade dos projetos urbanos e da multiplicidade de normas aplicáveis, é essencial que o operador do Direito se aprofunde nos fundamentos e práticas do Direito Urbanístico, da política urbana e da legislação habitacional.
Temas como licença urbanística, impacto de vizinhança, regularização fundiária, PPPs urbanas e autorga onerosa exigem conhecimento técnico refinado. Isso vale tanto para advogados públicos quanto para os que atuam na área consultiva ou contenciosa privada.
Nesse sentido, cursos jurídicos voltados à prática profissional e análise interdisciplinar são fundamentais. Uma excelente opção de especialização para aprofundar-se neste tema com profundidade e aplicabilidade prática é a Pós-Graduação em Advocacia Tributária, que também aborda interfaces com a fiscalidade urbana, plano diretor e propriedade urbana.
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Insights Finais
A utilização de instrumentos jurídicos de desestatização com encargo voltados à habitação popular insere-se diretamente na política urbana prevista pela Constituição. O operador do Direito deve estar atento para garantir que tais mecanismos respeitem os princípios urbanísticos, promovam a função social da propriedade e ampliem o acesso à moradia digna.
O sucesso desses projetos jurídicos depende, sobretudo, da conjugação entre técnica legislativa, previsão contratual clara e fiscalização contínua pelo Poder Público e pela sociedade civil. A atuação jurídica qualificada é, portanto, condição essencial para que esses instrumentos se concretizem como soluções legítimas e eficazes às graves desigualdades habitacionais urbanas.
Perguntas e Respostas Frequentes
1. O que é desestatização com encargo no contexto do Direito Urbanístico?
Trata-se da transferência de um bem público para a iniciativa privada, acompanhada da obrigação de realizar determinada ação, como construir unidades habitacionais para população de baixa renda. Essa prática é regulada conforme princípios constitucionais e urbanísticos.
2. A iniciativa privada pode lucrar com empreendimentos habitacionais de interesse social?
Sim, desde que respeitadas as normas sobre destinação social, comprovação de custos, contrapartidas ao poder público e mecanismos de controle, como licitações transparentes e fiscalização do cumprimento dos encargos.
3. O que é REURB e qual sua relação com projetos habitacionais?
REURB é a Regularização Fundiária Urbana, ferramenta jurídica para legalização de áreas irregulares e promoção da inclusão. Pode ser utilizada em conjunto com projetos habitacionais surgidos de desestatização, garantindo segurança jurídica aos moradores.
4. Quando o zoneamento urbano pode ser alterado para viabilizar habitação popular?
A alteração de zoneamento deve seguir critérios do plano diretor, ser precedida por estudo de impacto, audiências públicas e observância da função social da propriedade. Alterações arbitrárias ou que violem esses princípios podem ser judicializadas.
5. O advogado que atua em Direito Urbanístico precisa dominar apenas normas municipais?
Não. Além das leis locais, o advogado deve conhecer a Constituição Federal, o Estatuto da Cidade, a Lei de REURB, legislação ambiental, fiscal e de licitações e contratos. A atuação exige abordagem interdisciplinar do Direito Público e Privado.
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Este artigo foi escrito utilizando inteligência artificial a partir de uma fonte e teve a curadoria de Fábio Vieira Figueiredo. Advogado e executivo com 20 anos de experiência em Direito, Educação e Negócios. Mestre e Doutor em Direito pela PUC/SP, possui especializações em gestão de projetos, marketing, contratos e empreendedorismo. CEO da IURE DIGITAL, cofundador da Escola de Direito da Galícia Educação e ocupou cargos estratégicos como Presidente do Conselho de Administração da Galícia e Conselheiro na Legale Educacional S.A.. Atuou em grandes organizações como Damásio Educacional S.A., Saraiva, Rede Luiz Flávio Gomes, Cogna e Ânima Educação S.A., onde foi cofundador e CEO da EBRADI, Diretor Executivo da HSM University e Diretor de Crescimento das escolas digitais e pós-graduação. Professor universitário e autor de mais de 100 obras jurídicas, é referência em Direito, Gestão e Empreendedorismo, conectando expertise jurídica à visão estratégica para liderar negócios inovadores e sustentáveis.
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