Ação de Adjudicação Compulsória e a Indisponibilidade na Matrícula do Imóvel: Aspectos Jurídicos Fundamentais
O universo jurídico imobiliário é repleto de peculiaridades, e uma das questões que mais desafia advogados e operadores do direito diz respeito à ação de adjudicação compulsória, especialmente quando encontra como obstáculo a existência de averbação de indisponibilidade na matrícula do imóvel. Este artigo explora de maneira aprofundada os principais fundamentos desse instrumento, examina seus requisitos, consequências e os reflexos práticos diante de restrições registrárias, oferecendo embasamento sólido para o profissional do direito que busca excelência e segurança em sua atuação.
Adjudicação Compulsória: Natureza, Fundamento Legal e Objetivos
A adjudicação compulsória é um remédio jurídico destinado a viabilizar a transferência da propriedade imobiliária quando o promitente vendedor, injustificadamente, recusa-se ou está impossibilitado de outorgar a escritura definitiva ao comprador, mesmo após o integral cumprimento das obrigações contratuais por este último.
Seu fundamento se encontra, tradicionalmente, no artigo 1.418 do Código Civil: “O promitente comprador, titular de compromisso de compra e venda, pode exigir do promitente vendedor, ou de quem o represente, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, concedendo-lhe o juiz suprimento, caso haja recusa.”
O procedimento ganha particular relevância num contexto em que o compromisso de compra e venda, normalmente registrado, confere ao promitente comprador direito real à aquisição do bem. Essa condição, entretanto, ainda não lhe concede plena propriedade em razão da ausência de registro da escritura pública, conforme exige o artigo 1.245, § 1º do Código Civil.
Pressupostos para a Propositura da Ação
Para que a ação de adjudicação compulsória seja cabível, alguns requisitos clássicos devem estar presentes:
1. Contrato de promessa de compra e venda com obrigação de dar quitação ou de outorgar escritura.
2. Ausência de nulidade no contrato.
3. Cumprimento integral das obrigações pelo promitente comprador (pagamento, eventuais obrigações acessórias, etc).
4. Recusa ou impossibilidade injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva.
O ajuizamento da ação, comprovados esses elementos, resulta em sentença que supre a vontade do vendedor, permitindo ao comprador registrar o imóvel em seu nome, consolidando a aquisição da propriedade.
Indisponibilidade Registral: Conceito e Importância
A indisponibilidade registral consiste em restrição averbada na matrícula do imóvel que impede atos de alienação e gravação do bem, salvo autorização judicial. Essa restrição tem previsão no artigo 54, § 1º da Lei nº 13.097/2015 e é frequentemente resultado de decisões judiciais, bloqueios administrativos ou determinações de órgãos como o CNJ no âmbito de processos de indisponibilidade de bens.
O principal objetivo desse mecanismo é garantir a eficácia de medidas de constrição patrimonial, protegendo credores, o fisco ou o interesse público ante situações de fraude, lavagem de dinheiro, execuções fiscais, entre outras hipóteses. Enquanto subsiste, a indisponibilidade constitui verdadeiro óbice à prática de atos que impliquem transmissão, oneração ou mesmo desmembramento da propriedade.
Repercussões para a Adjudicação Compulsória
O advento da averbação de indisponibilidade levanta discussão importante: pode o adquirente, na hipótese de reconhecimento do direito à adjudicação compulsória, registrar a sentença que lhe confere a propriedade mesmo com tal restrição na matrícula?
A jurisprudência já enfrentou reiteradas vezes esse conflito, oscilando entre entendimentos mais restritivos e outros que priorizam a tutela do direito adquirido do promitente comprador.
Jurisprudência e Entendimentos Sobre o Tema
Três linhas principais de interpretação são encontradas na doutrina e na jurisprudência:
1. Posição Restritiva: Advoga que, enquanto perdurar a averbação de indisponibilidade, não é possível promover o registro da sentença de adjudicação compulsória, visto que a ordem registral impede qualquer transmissão de propriedade, independentemente da natureza (voluntária ou forçada).
2. Posição Flexibilizadora: Aceita a possibilidade de registro da adjudicação compulsória mesmo diante da indisponibilidade, sobretudo se reconhecido judicialmente que o direito do promitente comprador é anterior à restrição, ou quando não há indícios de fraude, sendo a indisponibilidade posterior à data do compromisso.
3. Posição Intermediária: Admite o registro da sentença de adjudicação, mas condiciona seus efeitos à resolução da indisponibilidade ou prevê o ingresso da sentença em caráter provisório, com anotação da restrição averbada, ressalvando o direito do titular, sem prejuízo ao interesse dos credores protegidos.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em importantes precedentes, já reconheceu a proteção do promitente comprador que, anteriormente à restrição, preencheu todos os requisitos para a adjudicação compulsória, resguardando-lhe o direito ao registro, como ressalta a segurança jurídica das relações negociais.
Fraude à Execução e Boa-fé Objetiva
Outro debate recorrente está na análise da existência ou não de fraude à execução. Parte significativa da doutrina entende que a inscrição da indisponibilidade na matrícula tem caráter ex tunc apenas se comprovado o intuito fraudulento — ou seja, que a transação foi realizada para prejudicar credores já conhecidos. O princípio da boa-fé objetiva também orienta a proteção do promitente comprador de boa-fé, sobretudo quando a aquisição se deu em momento anterior à constrição ou sem as devidas anotações impeditivas no momento da celebração do negócio.
Efeitos Práticos e Procedimentos Devidos
Diante da identificação de averbação de indisponibilidade, cabe ao advogado avaliar o momento em que o compromisso de compra e venda foi celebrado em relação à data da averbação. É preciso articular provas robustas acerca da anterioridade do direito do comprador, da inexistência de fraude e do cumprimento das obrigações contratuais.
No plano prático, a obtenção da adjudicação compulsória poderá implicar em requerimento judicial específico para determinar ao cartório o registro da sentença, não obstante a indisponibilidade, ou mesmo compelir a parte contrária à regularização fiscal ou registral do bem, sob pena de indenização.
Implicações na Advocacia Imobiliária
Dominar as nuances desse tema é imprescindível para quem atua no Direito Imobiliário, seja preventivamente, na elaboração de contratos, seja no contencioso, defendendo interesses de adquirentes ou alienantes. Aspectos como due diligence em transações imobiliárias, análise minuciosa da matrícula do imóvel e o acompanhamento processual de bloqueios judiciais são práticas indispensáveis para a prestação de um serviço jurídico seguro e eficiente.
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Conclusão
A adjudicação compulsória é mecanismo vital para efetivação da aquisição da propriedade imobiliária, protegendo o adquirente contra a inércia, má-fé ou impossibilidade do vendedor. No entanto, a presença de indisponibilidade averbada na matrícula do imóvel lança desafios consideráveis à advocacia, exigindo análise apurada dos direitos do comprador, da regularidade dos atos negociais e das condições de registro.
A compreensão detalhada desse tema—incluindo seus fundamentos legais, nuances registrárias e orientações jurisprudenciais—é elemento insubstituível para o exercício seguro e técnico da advocacia imobiliária. Buscar atualização e formação constante nesse ramo jurídico agrega muito valor para o profissional que almeja destaque e solidez em sua carreira.
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Insights Relevantes
A ação de adjudicação compulsória, quando combinada com desafios registrários, ilustra como evolui a complexidade no Direito Imobiliário brasileiro. O profissional atualizado é capaz de antever riscos, orientar correctamente sobre diligências prévias e atuar eficazmente para garantir o direito material do cliente, mesmo diante de entraves como a indisponibilidade.
Além disso, a constante evolução da jurisprudência e dos entendimentos dos tribunais sobre flexibilidade ou rigidez nesses cenários torna essencial a busca por atualização e networking acadêmico e profissional.
Perguntas e Respostas
1. Quais são os principais requisitos para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória?
R: Exigem-se contrato válido de compromisso de compra e venda, inexistência de nulidade, cumprimento integral das obrigações pelo comprador e recusa injustificada do vendedor em outorgar a escritura.
2. A indisponibilidade averbada na matrícula sempre impede o registro da adjudicação compulsória?
R: Não necessariamente. Depende do momento em que o direito do comprador foi adquirido, da boa-fé e da eventual existência de fraude. Entendimentos mais recentes admitem o registro se o direito anteceder à restrição.
3. Qual a finalidade da indisponibilidade registral no contexto do direito imobiliário?
R: Visa preservar o patrimônio, prevenindo a alienação de bens em prejuízo de credores ou do interesse público, protegendo execuções, fiscalizações e medidas cautelares judiciais ou administrativas.
4. Como o advogado deve atuar diante de uma matrícula com indisponibilidade quando busca a adjudicação compulsória?
R: Deve comprovar a anterioridade do contrato, ausência de fraude e diligenciar judicialmente para garantir o direito do cliente, podendo requerer registro em caráter provisório ou judicialização da questão.
5. Formação continuada faz diferença na atuação nesses casos?
R: Sim, fundamental. Aprofundar-se em responsabilidade civil, direito registral e contratos imobiliários é essencial para segurança e efetividade das estratégias, como oferecido na Pós-Graduação em Prática da Responsabilidade Civil e Tutela dos Danos.
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Acesse a lei relacionada em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm
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Este artigo teve a curadoria do time da Galícia Educação e foi escrito utilizando inteligência artificial a partir de seu conteúdo original em https://www.conjur.com.br/2025-ago-21/acao-de-adjudicacao-compulsoria-e-existencia-de-indisponibilidade-averbada-na-matricula-do-imovel/.
