Aspectos Jurídicos do Lançamento do ITBI e a Base de Cálculo Legal
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo de competência municipal, regulado pela Constituição Federal em seu artigo 156, inciso II. Sua incidência ocorre quando há transferência onerosa de bens imóveis ou de direitos a eles relativos, como nas operações de compra e venda. Apesar de sua aplicação aparentemente simples, sua base de cálculo é tema recorrente de controvérsias judiciais.
Neste artigo, vamos aprofundar os fundamentos legais e jurisprudenciais sobre o lançamento do ITBI, com enfoque especial na controvérsia em torno da possibilidade (ou não) de o município utilizar uma base de cálculo arbitrária — ou seja, estimada unilateralmente — para a apuração do imposto.
A Base de Cálculo do ITBI na Legislação
O artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN) dispõe expressamente que “a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos”. A dificuldade reside na interpretação desse “valor venal”. Trata-se do valor venal no IPTU? É o valor da transação efetiva? Ou um valor atribuído pela administração tributária municipal com base em laudos próprios?
Para responder a isso, é preciso retornar ao conceito jurídico de valor venal: este corresponde ao valor de mercado do bem, ou seja, àquele que seria praticado em uma operação normal de compra e venda entre partes independentes. Não se confunde, necessariamente, com o valor venal para fins de IPTU, nem com um valor arbitrário adotado pelo Fisco municipal.
Interpretação Jurisprudencial
O entendimento prevalente nas cortes superiores, especialmente no Supremo Tribunal Federal (STF) e no Superior Tribunal de Justiça (STJ), é no sentido de que a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor real da operação, desde que este corresponda ao valor de mercado do imóvel.
Em julgamento emblemático, o STF reconheceu a repercussão geral do tema (RE 796.376), fixando a tese de que: “O valor da base de cálculo do ITBI não está vinculado ao valor declarado para fins de IPTU nem é necessariamente o valor do negócio jurídico, devendo corresponder ao valor de mercado do imóvel transmitido”.
Esse precedente tem implicações práticas relevantes: os municípios não podem simplesmente pressupor um valor venal baseado em tabelas ou critérios próprios sem a devida observância da realidade da transação.
Teto da Administração Tributária: Limites na Valoração de Imóveis
A Administração Pública está subordinada ao princípio da legalidade, conforme determina o artigo 37 da Constituição. Isso impõe limites à sua atuação, inclusive na seara tributária. A utilização de métodos unilaterais ou arbitrários para fixação da base de cálculo do ITBI fere este princípio e compromete a segurança jurídica do contribuinte.
Uma prática comum em muitos municípios é a aplicação de “valor de referência” como base de cálculo do ITBI, às vezes muito acima do valor efetivamente declarado no contrato de compra e venda. Quando esse valor de referência é utilizado como forma primária de lançamento do imposto, o contribuinte, para não se ver surpreendido, precisa apresentar impugnação administrativa ou judicial para ver reconhecido o valor real da operação.
Auto de Lançamento x Declaração do Contribuinte
Fundamental distinguir dois regimes de lançamento: o lançamento por homologação e o de ofício. O ITBI, como regra, adota o lançamento por homologação: o contribuinte apresenta os dados e recolhe o tributo, cabendo ao Fisco apenas confirmá-los (homologá-los) ou não.
Contudo, em alguns municípios ocorre o lançamento de ofício, com os entes locais ignorando o valor declarado e impondo outro, baseado em estimativas por parte do poder público. Essa prática é questionável, pois transfere indevidamente ao contribuinte o ônus da prova e o obriga a litigar para pagar menos imposto, violando os princípios do devido processo legal e da capacidade contributiva.
Garantia de Contraditório e Devido Processo Legal
Caso a administração tributária municipal conteste o valor declarado, é imprescindível que instaure procedimento administrativo específico, com a devida notificação do contribuinte e possibilidade de contraditório e ampla defesa.
Trata-se de aplicação direta do artigo 5º, incisos LIV e LV, da Constituição Federal. Qualquer aumento arbitrário do valor da base de cálculo, sem ensejar processo administrativo transparente, é nulo de pleno direito.
Além disso, é necessário que a municipalidade justifique tecnicamente o valor que está atribuindo ao imóvel, com base em laudo técnico, avaliação individualizada ou outro método válido, e permita ao contribuinte impugnar e apresentar avaliação independente.
Impactos Práticos na Advocacia Tributária
Para a advocacia tributária, o domínio profundo sobre os limites legais do lançamento do ITBI não é apenas teórico, mas um diferencial estratégico. Profissionais da área devem estar preparados para contestar judicialmente bases de cálculo excessivas e defender avaliações condizentes com o mercado.
Mais ainda, diante da frequente utilização de valores de referência, é crucial acompanhar os atos normativos e procedimentos administrativos de cada município, analisando a compatibilidade desses valores com os princípios constitucionais e legais tributários.
Para quem atua diretamente com planejamento patrimonial ou imobiliário, esse conhecimento técnico é ainda mais sensível, dado que o ITBI pode representar ônus importante em operações de alto valor.
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O Papel do Judiciário na Contenção de Abusos
O Judiciário surge, nesse contexto, como agente de controle dos excessos da Administração Tributária. A judicialização do ITBI, infelizmente, é frequente, dada a prática reiterada de alguns entes locais em desconsiderar os valores efetivamente declarados pelos contribuintes.
As decisões judiciais majoritárias têm firmado o entendimento de que a base de cálculo deve refletir o valor real da operação, desde que compatível com o valor de mercado — cabendo ao fisco, quando tiver dúvidas, instaurar processo específico de avaliação contraditória.
Esse entendimento serve não apenas para resguardar direitos individuais, mas para reafirmar os pilares do Estado de Direito na tributação: legalidade, justiça fiscal, lealdade institucional e segurança jurídica.
Exigência do Imposto Condicionada à Análise Individualizada
Em resumo, o ITBI não pode ser exigido com base em critérios genéricos. É direito do contribuinte que o valor da operação seja considerado como ponto de partida, cabendo ao fisco indicar, caso discorde, de forma fundamentada e técnica, razões para afastá-lo.
Sem um laudo de avaliação, sem oportunidade de contraditório e sem respeito às garantias processuais, a exigência do imposto torna-se arbitrária e passível de nulidade. A ausência de diálogo e transparência na fixação da base de cálculo compromete a credibilidade institucional e transforma a atividade tributária em fonte de insegurança e litigiosidade.
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Insights
A base de cálculo do ITBI precisa refletir, sempre que possível, o valor de mercado da operação, sendo inválido o uso de valores genéricos definidos unilateralmente pelo município.
A jurisprudência consolidada exige que a Administração respeite o contraditório e permita que o contribuinte questione avaliações unilaterais.
A distinção entre valor venal para fins de IPTU e para o ITBI precisa ser clara: apesar de nomenclatura semelhante, as finalidades e critérios são distintos.
O ITBI deve seguir o regime do lançamento por homologação, conferindo ao contribuinte a prerrogativa de declarar e, salvo manifestação em contrário, ter seu valor aceito.
O controle de legalidade das exigências tributárias pelo Poder Judiciário é essencial para garantir a justiça fiscal, sendo papel essencial da advocacia promover este controle.
Perguntas e Respostas
1. O município pode usar o valor venal do IPTU como base de cálculo do ITBI?
Não. O valor venal para fins de ITBI deve refletir o valor de mercado do imóvel, e não necessariamente o valor usado para calcular o IPTU.
2. Posso usar o valor do contrato de compra e venda como base para o ITBI?
Sim, desde que esse valor reflita o valor de mercado. Se o Fisco discordar, deve provar tecnicamente e oferecer oportunidade de contestação.
3. O que fazer se o ITBI for lançado com base em um valor muito maior do que o declarado?
Você pode impugnar administrativamente ou judicialmente a cobrança, exigindo que o Fisco justifique tecnicamente o valor atribuído.
4. A prefeitura pode definir tabelas de valor de referência para imóveis?
Pode, mas esses valores não podem substituir automaticamente o valor real da operação. Seu uso sem processo individual de avaliação pode ser considerado arbitrário.
5. É possível discutir o valor do ITBI mesmo após o pagamento?
Sim, desde que respeitado o prazo decadencial previsto no CTN (art. 168, I). É possível buscar repetição do indébito na via judicial.
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Acesse a lei relacionada em https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172.htm
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Este artigo foi escrito utilizando inteligência artificial a partir de uma fonte e teve a curadoria de Fábio Vieira Figueiredo. Advogado e executivo com 20 anos de experiência em Direito, Educação e Negócios. Mestre e Doutor em Direito pela PUC/SP, possui especializações em gestão de projetos, marketing, contratos e empreendedorismo. CEO da IURE DIGITAL, cofundador da Escola de Direito da Galícia Educação e ocupou cargos estratégicos como Presidente do Conselho de Administração da Galícia e Conselheiro na Legale Educacional S.A.. Atuou em grandes organizações como Damásio Educacional S.A., Saraiva, Rede Luiz Flávio Gomes, Cogna e Ânima Educação S.A., onde foi cofundador e CEO da EBRADI, Diretor Executivo da HSM University e Diretor de Crescimento das escolas digitais e pós-graduação. Professor universitário e autor de mais de 100 obras jurídicas, é referência em Direito, Gestão e Empreendedorismo, conectando expertise jurídica à visão estratégica para liderar negócios inovadores e sustentáveis.
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